미국 월배당주 추천 분석 - 애플 호스피탈리티 Apple Hospitality REIT(APLE)

플 호스피탈리티 Apple Hospitality REIT(APLE)

REITs는 투자자들이 전통적인 지주라는 골칫거리 없이 부동산 소유로 인해 수동적인 수입을 창출하는 경이적인 자산 등급입니다.

하지만, REIT가 너무 많아서 투자하기 위한 최선의 방법을 찾기가 어려울 수 있습니다. 무엇이 좋은 REIT를 만들까요? 최고의 REIT는 부동산 업계의 하위 분야에서 전문 지식을 갖추고 운영함으로써 경쟁 우위를 확보하는 경향이 있습니다.

Apple Facility REIT(APLE)가 대표적인 예입니다. 고급 메리엇 및 힐튼 호텔 브랜드에 전문적으로 임대하는 호텔 REIT입니다. 이 회사는 현재 배당수익률이 18.9%로 매우 높은 편으로 수익률이 5% 이상인 엘리트 배당주 그룹에 포함시킬 수 있는 자격을 갖추고 있습니다.

업데이트: 3월 20일부로 Apple Passportant는 현금 보존을 위해 배당을 중단했습니다. 이 기사의 모든 배당 관련 계산은 예상 수익률을 포함하여 이 뉴스를 반영하도록 업데이트되었습니다.

이전에 회사는 주당 0.10달러의 비율로 월별 배당금을 발행하여 우리 회사의 월별 배당주 리스트에 올려 놓았습니다.

Apple Facility의 높은 수익률과 월별 보수는 수입 투자자들에게 흥미로운 가치 제안을 만듭니다. 그러나 항상 그렇듯이 투자자들은 배당금이 지속 가능한지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

Apple Facility REIT는 호텔 및 기타 관광 자산을 소유하는 데 초점을 맞춘 부동산 투자 신탁입니다. Apple Facility는 외부적으로 관리되고 있습니다. 즉, 타사 자산 관리 회사를 고용하여 새 테넌트를 식별하고 임대 계약을 확보합니다.

그 회사는 상장된 보안 기관으로서 비교적 젊습니다. 그것은 거의 5년 전인 2015년 5월 18일에 뉴욕 증권 거래소에서 처음 거래되기 시작했습니다. 하지만, 애플 퍼시픽스가 공공 시장에서의 짧은 역사에 속지 마세요. 이 회사는 IPO 이전에 개인 호텔 소유주였고, 부동산 포트폴리오가 매우 인상적입니다.

Apple Passport는 34개 주에 걸쳐 87개 시장에 231개의 호텔을 소유하고 있습니다. 모두 합쳐서, 회사는 29,535개의 객실을 관리하고 있습니다. Apple Facility는 자산 포트폴리오에서 지리적 다양성이 매우 높습니다.

이는 REIT가 호텔 업계에서 운영되고 있다는 점을 감안할 때 특히 중요합니다. Apple Facility는 다양한 관광 시장에 진출함으로써 특정 지역이 관광객에게 덜 매력적일 수 있는 위험으로부터 스스로를 고립시킵니다.

Apple Passport의 지리적 다양화에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다.

 

 

애플의 다각화된 포트폴리오는 일관된 현금 흐름으로 회사에 도움이 되었습니다. 2월 25일에 회사는 4/4분기 및 전년도 재무 결과를 보고하였습니다. 4/4분기 수정주당 FFO 0.32달러는 전년 동분기 0.36달러에서 하락했습니다. 분기별 총 매출액은 $290.0입니다.M도 295.3달러에서 떨어졌습니다.1년 전 M입니다.

이러한 감소는 유사한 호텔 RevPAR의 0.9% 감소와 함께 배치의 조합에 기인했습니다. 말하자면, 비슷한 호텔의 점유율은 전년 대비 20 베이시스 포인트 증가한 72.9%였다.

2020 회계연도를 기대하면서, 경영진은 코로나바이러스 유행의 진화가 올해 전망을 계속 낮추면서 지침을 철회했습니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

Apple Facility의 향후 성장은 검증된 투자 전략에 의해 추진될 것입니다. REIT 트렌드는 고급 호텔에 초점을 맞추고 있으며, 메리어트, 힐튼, 하얏트 등 3대 호텔 브랜드와 제휴하고 있습니다.

이러한 호텔 체인에 적합한 부동산을 취득한 후, Apple Passportant는 동급 최고의 부동산 운영자를 고용하여 결원을 최소화하고 부동산의 재무 실적을 향상시킵니다.

Apple Facility의 투자 전략에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다.

 

 

REIT로서 Apple Facility는 일반 수입의 90%를 주주들에게 분배금으로 지급하도록 법에 의해 요구됩니다. 이는 내부 재투자에 사용할 수 있는 자본의 양을 제한합니다.

따라서, 새로운 속성을 획득하기 위해 REITs는 일반적으로 다음 두 가지 중 하나를 수행합니다.

오픈 마켓에서 신규 유닛을 발행합니다('시장 내' 또는 ATM, 지분 발행 프로그램을 통해).
자본을 조달하기 위해 새로운 부채를 발행하여 대차대조표를 활용합니다.
각각의 옵션은 장단점이 있습니다. 첫 번째 옵션은 Apple Facility에 추가적인 재무 위험을 초래하지 않지만, 기존 주주들을 희석시키고 회사의 주당 재무 실적을 악화시킵니다.

따라서 두 번째 옵션은 재무 실적을 견인하는 데 더 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 일부 REIT는 이미 높은 활용률을 보이고 있으므로 새로운 속성을 획득하기 위해 활용률을 합리적으로 높일 수 없습니다.

다행히 Apple Facility는 매우 보수적으로 자금을 조달한 대차대조표를 보유하고 있습니다. 이 회사는 새로운 호텔 부동산을 취득할 수 있는 설득력 있는 기회를 찾을 경우 활용도를 높일 수 있는 여지를 많이 가지고 있습니다.

Apple Facility의 보수적인 금융 구조는 성장을 촉진할 수 있는 풍부한 재정적 유연성을 의미합니다.

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

 

Apple Facility는 미국에서 가장 큰 규모의 호텔 소유주 중 하나라는 점에서 상당한 규모의 경쟁 우위를 점하고 있습니다. 실제로 Apple Passantity보다 시가총액이 큰 고급 호텔 운영자는 3명밖에 없습니다.

호스트 호텔 & 리조트(HST)입니다.
PK(Park Hotels & Resorts)입니다.
페블브룩 호텔 트러스트(PEB)입니다.
Apple Facility는 또한 많은 다른 경쟁 우위로부터 혜택을 받습니다. 대부분의 대기업을 운영하면서 발생하는 분명한 규모의 경제 외에도 Apple Passport는 상당한 데이터 기반 경쟁 우위를 확보하고 있습니다.

이 회사는 200개 이상의 호텔을 소유하고 있어 운영 전문성이 높습니다. 이를 통해 Apple Facility는 기회 영역을 식별하고 비즈니스 전체에 모범 사례를 전파할 수 있는 고유한 기능을 제공합니다.

Apple Facility가 가지고 있는 또 다른 이점은 두 주요 입주기업인 Marriott와 Hilton과의 영향력입니다. 이러한 회사들 간의 지속적인 파트너십 때문에 Apple Passportant는 10개의 Maryott와 Hilton 브랜드 자문 위원회를 대표하고 있습니다.

이는 각 당사자에게 이익이 되는 임대인(Apple Passantity)과 임차인(Marriott & Hilton)의 이해관계를 맞추는 데 도움이 됩니다.

이러한 경쟁적 장점에도 불구하고, 저는 애플 퍼시픽스가 불황기에 강력한 성과를 거두리라고는 기대하지 않습니다. REIT의 테넌트(호텔)는 심각한 침체를 겪기 쉽습니다. 소비자들은 일반적으로 가처분소득이 빠듯해지면 호텔에서의 지출을 꺼립니다. 이는 호텔 수익을 압박하고 Apple Facility와 같은 관광 리츠에 대한 기본 위험을 증가시킵니다.

그런 점에서, Apple Facility는 보수적인 구조로 구성된 대차대조표 때문에 불황을 관리할 수 있는 좋은 위치에 있습니다.

 

 

이 회사는 절대채무 수준이 낮고, 부동산(203개 호텔)의 비중이 높아 현재 어떤 부동산 담보 대출에도 활용되지 않고 있다는 의미이다.

Apple Passantity는 또한 유리한 부채 만기 일정을 가지고 있습니다. 이 회사는 2022년까지 채무가 거의 만기가 되지 않고, 2024년 이후로는 미상환 채무가 대부분 만기가 됩니다. 이 점을 염두에 두고, 저는 Apple Facility를 투자 포트폴리오의 방어적인 위치로 보지 않을 것입니다.

밸류에이션 & 기대 수익

 

Apple Facility의 향후 수익률은 배당금 지급, 가치 평가 변화, 회사의 수익력 성장(영업 자금으로 측정)에 따라 결정됩니다.

관련 항목입니다. 모든 주식의 예상 총 수익률을 계산하는 방법입니다.

소개서에 명시된 바와 같이, Apple Passantity는 매년 주당 1.20달러의 배당금을 지급하여 3월 20일에 중단되었습니다. 따라서 5년 기대 수익률 계산에서 0%의 배당 수익률을 가정합니다.

더욱 불확실한 것은 코로나바이러스 발생과 그로 인한 여행 및 호텔 예약의 급격한 감소로 인해 회사도 안내를 철회했다는 점입니다. 그 결과, 우리는 단기 예상 수익률에 대해 매우 불확실합니다.

그러나 장기적으로는 회사가 정상적인 여행 패턴이 정상화되면 현재의 배당금 지급을 유지할 수 있을 것으로 기대합니다. 그 일이 일어날 때, 다른 질문이고, 현재로선 대답하지 않은 채로 남아 있습니다.

배당금 지급과 가치 평가 변경과는 별도로, Apple Passport의 나머지 주주 수익은 운영에서 발생하는 주당 자금 성장으로 구성됩니다. 일반적으로 투자자들은 기업의 과거 성장률을 미래 연도로 추정함으로써 기업의 미래 성장률을 파악할 수 있습니다(비즈니스 전망이 비교적 일정하다고 가정).

이는 REIT가 공개적으로 거래한 보안으로서 짧은 이력 때문에 Apple Facility와 같은 정도로는 가능하지 않습니다. 따라서 투자자들은 애플의 미래 성장을 보수적으로 추정하는 데 가장 도움이 됩니다.

애플 퍼스튜던트는 지난 3년 동안 운영 자금이 상당히 바닥났으며 올해에도 코로나바이러스 유행으로 인해 실적이 크게 감소할 것으로 예상됐지만 여전히 부진할 것으로 예상했습니다.

환대 부문의 저조한 경기 침체와 현 시점의 부진한 성장률을 합친 후기 경기 사이클의 늦은 단계를 고려할 때, 가까운 장래에 저성장률을 상정하는 것은 신중합니다. 그 결과, 향후 5년간 연간 주당 FFO 성장률이 1%에 이를 것으로 전망하고 있습니다.

만약 지난 몇 주 동안의 잔인한 매도로 인해 주가가 급락한다면, 가치평가 배수의 긍정적인 변화는 주주들에게 강한 수익을 창출할 수 있습니다. 전례 없는 불확실성을 감안할 때 이는 예측하기 어렵기 때문에 리스크를 회피하는 투자자들은 일반적으로 이 주식을 피해야 합니다.

세금 영향

 

Apple Facility가 지불 분배로 돌아간다면 투자자들은 이러한 지불이 세금에 미치는 영향을 이해해야 합니다. 리츠는 조직 수준에서 세금을 내지 않음으로써 이중 과세를 피할 수 있습니다. 분명한 이유로, 이것은 법인으로 운영되는 것에 비해 큰 이점입니다.

이러한 우호적인 조직적 세금 처분에 대한 트레이드오프 중 하나는 투자자들을 위한 REIT 분배의 복잡한 세금 속성입니다.

REIT 분포는 일반적으로 세 가지 유형의 소득으로 구성됩니다.

• 경상소득입니다

• 자본이득

• 자본을 반환합니다.

처음 두 가지 유형(보통소득과 양도소득)은 정확히 예상한 것이며, 각각 한계세율과 단기 또는 장기 양도소득세율로 세금이 부과됩니다.

세 번째 유형(자본의 반환)은 현재 현금 지불의 대가로 보유 자산의 비용 기준을 줄입니다. 따라서, 자본 분배의 반환에 대해 지불된 세금은 결국 REIT 주식을 매각할 때까지 지불되지 않습니다.

REIT 분포에 대해 지불되는 전체 세금은 해당 분포 내의 소득분류에 크게 좌우됩니다.

일반 REIT 분포의 세금 세분화에 대한 합리적인 기대치는 경상소득 70%, 양도소득 15%, 자본수익률 15%다. 이 경우 일반적으로 REIT에는 적용되며, 사용자가 소유한 REIT에 따라 달라집니다.

다행히도, REITs는 매년 투자자에게 전송되는 배당금 명세를 1099s 양식으로 발표해야 합니다. REIT 분포의 소득 격차는 대개 시간이 지남에 따라 매우 일정합니다. 즉, Apple Passportant REIT가 지난 몇 년 동안 20%의 자본 수익률을 지불했다면 앞으로 계속 그렇게 할 가능성이 높다는 의미입니다.

이를 염두에 두고 Apple Passport의 배포에 대한 역사적 특성을 살펴보겠습니다.

"비과세 현금분배율(자본수익률)은 22%입니다. 2019년 한 해 동안 보유 중인 보통주의 각 주주의 과세표준은 0.26달러까지 낮춰야 합니다." – Apple Facility REIT 2019 서식 8937, 1페이지

Apple Facility의 분배는 대개 보통 수입으로 구성되기 때문에, 이 REIT는 IRA와 같은 세금 혜택을 받는 계좌에 가장 적합합니다. 그러나 그렇다고 해서 결코 이 REIT를 과세 대상 계정으로 보유해서는 안 된다는 뜻은 아닙니다.

 

 

 

 

결론

 

Apple Facility는 호텔 부동산 업계의 선두주자입니다. 시장 주도력과 매리어트, 힐튼, 하얏트 호텔 브랜드와의 강력한 관계는 경쟁업체보다 경쟁 우위를 점하고 있습니다.

애플은 적어도 대중적으로 거래되는 REIT로서의 짧은 역사에 비해 지금 매우 매력적인 가격을 받고 있습니다. 주식은 최근의 매도로 인해 혹독한 처벌을 받았고, 이는 바겐을 찾는 사람들이 이 주식에서 가치를 찾을 수 있다는 것을 의미합니다. 하지만 최근 배당금 중단으로 소득 투자자들의 발길이 뚝 끊길 것으로 보입니다.

이에 따라 코로나바이러스 대유행으로 인한 불확실성이 해소될 때까지 주식을 투기 매수로 봐야 합니다.