미국 월배당주 추천 분석 - Global Net Lease(GNL)

Global Net Lease(GNL)

부동산 투자 신탁(즉, REITs)은 투자자들에게 전통적인 부동산 투자 전략과 관련된 번거로움과 번거로움 없이 고품질의 부동산 자산을 간접적으로 소유할 수 있는 방법을 제공합니다.

그들은 또한 배당 수입의 훌륭한 원천입니다. 임대료 또는 임대료 지불에 의해 전달되는 꾸준한 현금 흐름 덕분에, 리츠는 종종 S&P 500의 평균 주식을 훨씬 상회하는 배당 수익률을 가지고 있습니다.

GNL(Global Net Lease)이 이러한 예 중 하나입니다. 배당수익률이 10.9%이며, 월별 배당주이다. 이는 매우 드문 경우이며, 대부분의 상장기업들이 분기별로 배당금을 지급하고 있기 때문이다.

배당수익률이 11%에 육박하면서 글로벌 넷 리스는 수익률이 5%를 넘는 고배당 종목 중에서도 두각을 나타내고 있습니다. 배당수익률이 5% 이상인 모든 주식의 전체 리스트를 여기서 볼 수 있습니다.

글로벌 넷 리스는 매우 높은 배당수익률과 월별 배당금 지급으로 소득주도형 투자자들에게 흥미를 유발하는 주식입니다. 이 기사에서는 글로벌 넷 리스의 투자 전망을 자세히 분석합니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

글로벌 넷 리스는 3중 순리스 부동산 투자 신탁으로, 미국과 유럽의 여러 나라를 포함한 많은 중요한 글로벌 경제에서 운영되고 있습니다.

3중 순임대는 부동산 구입과 관련된 3대 2차 비용을 점유자가 부담하는 임대이다.

• 유지보수 비용입니다.

• 보험 비용입니다.

• 재산세이다.

트리플 네트 리스는 네트 넷 리스로도 불립니다. Global Net Less는 다양한 기업, 종종 투자 등급에 해당하는 국제 부동산 포트폴리오를 임대합니다. 신탁은 일반적으로 장기 계약에 따라 임차인을 고정합니다. 글로벌 넷 리스는 가중 평균 잔여 임대 기간이 2019년 말 현재 8.3년입니다.

Global Net Less는 공개적인 투자 수단이 되기 전에 American Realty Capital Global Trust라는 이름의 개인 소유 REIT였습니다.

GNL의 특징 중 하나는 GNL의 글로벌한 존재이다.

출처 : 2019 년 투자자 프레젠테이션 ,  슬라이드  4 입니다 .

이 회사는 유럽뿐만 아니라 국내 미국에서도 영업을 하는 등 매우 다각화 되어 있습니다. 이러한 시장은 높은 국가 신용도, 성숙하고 성장하는 경제, 그리고 낮은 실업률을 바탕으로 전략적으로 타겟팅되었습니다.

좀 더 구체적으로 Global Net Less의 현재 포트폴리오에는 다음 국가에 대한 투자가 포함되어 있습니다.

• 미국입니다.

• 영국입니다.

• 독일입니다.

• 네덜란드입니다.

• 프랑스입니다.

• 핀란드입니다.

• 룩셈부르크로 이동합니다.

• 캐나다입니다.

Global Net Lease는 확실히 전세계적인 사업이지만, 여전히 미국 포트폴리오가 유럽과 캐나다에서 그것의 존재감을 떨어뜨리고 있습니다.

현재 글로벌 넷 리스는 전세계 278개의 부동산을 보유하고 있으며, 미국에는 215개의 부동산을 보유하고 있습니다. 나머지 63개의 속성은 유럽에서 발견됩니다. 세입자 가운데 68.2%가 투자등급으로 신용등급을 갖고 있습니다.

글로벌 넷 리스의 자산도 상당히 다양화되었으며, 어떤 테넌트 산업도 전체 자산의 9% 이상을 차지하지 않습니다. 자산 유형 중 49%는 사무소로 간주되고 46%는 산업 또는 유통, 5%는 소매업으로 간주됩니다.

 

 

 

 

 

성장 전망

 

글로벌 넷 리스는 2012년 (사기업으로서) 설립된 이후 자본 및 부채 시장을 통해 자본을 조달한 후 이 새로운 자금을 추가 부동산 자산에 투입함으로써 성장했습니다.

앞을 내다보면, 글로벌 넷 리스의 성장은 크게 부채나 지분 발행의 실행과 그에 따른 더 많은 부동산으로의 배치로 인해 더 많은 임대 수익을 창출하게 될 것입니다.

직관적으로, 이것은 이치에 맞습니다. 부동산 투자신탁으로서 글로벌 넷 리스는 법으로 순이익의 90% 이상을 주주에게 분배금으로 지급하도록 되어 있습니다. 따라서, 글로벌 넷 리스는 더 많은 자본을 조달하고 근본적인 성장을 추진하기 위해 공공 시장으로 눈을 돌립니다.

글로벌 순 리스는 지난 몇 년 동안 조정 자금(AFFO)이 상대적으로 정체되어 있었기 때문에 성장을 견인하기 위해 자본 시장으로 눈을 돌려야 합니다. AFFO는 2015년 이후 매년 2% 미만으로 증가하고 있습니다.

투자자들은 펀드 인수에 도움이 되는 주식의 수 때문에 AFTO가 크게 증가하지 않을 가능성이 높습니다. 전체적으로 향후 5년 동안 주당 FFO 성장률은 없을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

 

글로벌 넷 리스의 경쟁 우위는 지리적 다양화에서 비롯됩니다.

글로벌 운영을 통해 Global Net Less는 국내 전용 영업사원보다 훨씬 더 많은 수의 자산 취득 기회에 노출됩니다. 신뢰는 또한 고품질의 테넌트 기반으로부터 엄청난 이익을 얻습니다. 글로벌 넷 리스의 상위 10개 테넌트에는 FDX(FedEx), 미국 종합 서비스 관리국(General Services Administration), ING 및 패밀리 달러와 같은 유명 기업이 포함됩니다. 상위 10개 세입자가 전체 임대료의 33%에 불과할 정도로 신탁도 만만치 않습니다. 또한 이 REIT는 매우 긴 리스 만기 프로파일을 가지고 있습니다. 리스의 0.3%만이 2022년까지 만기를 앞두고 있습니다.

글로벌 넷 리스는 2007~2009년 마지막 경기침체 당시 공개적인 부동산 투자신탁이 아니었기 때문에 투자자들은 경기 침체기에 신탁이 어떻게 반응할지 정확히 확신할 수 없습니다. 부채의 관점에서 글로벌 넷 리스의 포지셔닝은 REIT에 합리적입니다.

출처 : 2019 년 투자자 프레젠테이션 ,  슬라이드  17 입니다 .

조정된 EBITDA에 대한 신탁의 순부채는 2019년 4분기 말 6.7배로 2018년 4분기 말 조정된 EBITDA 7.9배와 비교됩니다. 이는 전반적으로 여전히 상당히 높은 부채 수준이며, 이는 투자자가 회사의 부채 수준이 앞으로 나아가고 있는지를 계속 감시해야 한다는 것을 의미합니다.

또한 신탁의 이자보상배율은 4.0배이고 가중평균이자율은 3.0%로 두 가지 모두 전년보다 개선되었다. 이는 불황이나 고립된 운영상의 어려움 시 신뢰에 약간의 오류 마진을 제공합니다.

신탁의 대차대조표도 구매 자금을 조달할 수 있게 해줍니다. 예를 들어, 글로벌 넷 리스는 2019년에 5억7600만 달러의 인수를 완료했고, 2020년에 이미 2억7300만 달러의 부동산을 매입했습니다.

 

배당 분석

 

투자자들은 그들이 생산할 수 있는 수입 때문에 리츠를 소유할 가능성이 높습니다. 배당수익률의 규모와 IPO 이후 자금운용의 성장성이 떨어진 점을 감안할 때 투자자들은 주로 11%에 가까운 수익률로 주식을 소유하고 있을 가능성이 높습니다. 신탁은 2015년부터 배당을 해왔지만 2016년부터는 같은 2.13달러의 배당을 유지하고 있습니다. 특히 Global Net Less가 자금을 조달하기 위해 주식을 발행하는 습관을 고려할 때 이러한 변화는 예상하지 않습니다.

예를 들어, 글로벌 넷 리스는 인수하기 위해 2019년에 1,300만주가 넘는 주식을 발행했습니다. 이에 따라 2019년 조정-자금-출동-출동-출동-출동-달러는 전년 대비 12% 감소한 1.85달러가 되었습니다. 그 결과, 신탁은 일반적으로 설립 이래 95%를 상회하고 있기 때문에, 글로벌 넷 리스가 가지고 있는 가장 높은 115%의 지불 비율을 얻었습니다.

현재로서는 신탁의 배당금이 안전할 것으로 예상하고 있습니다. 글로벌 넷 리스는 공기업으로서 경기 침체를 경험하지 않았기 때문에 불황기에 신뢰가 어떻게 이루어질지 확실히 말할 수 없습니다. 이미 지급률이 상당히 높은 수준이기 때문에 운용 자금 감소는 급격한 배당 삭감으로 이어질 수 있습니다.

결론

 

글로벌 넷 리스는 매우 높은 배당 수익률을 제공하며 매달 배당금을 지급합니다. 이것은 높은 수준의 월 소득을 찾는 투자자들에게 신뢰를 줍니다. 이 사업의 또 다른 장점은 글로벌 넷 리스 입주자 중 3분의 2 이상이 투자 등급의 신용등급을 가지고 있다는 것입니다.

말하자면, 글로벌 순 리스는 경기 침체에도 검증되지 않은 상태로 남아 있으며, 배당금은 조정 자금(또는 그 이상)을 운용에서 모두 소비하는 경우가 많습니다. 2019년 지급액 증가율은 상당히 우려되는 부분입니다.

높은 배당수익률로 인해 주식에 대한 매도평가는 없지만, 글로벌 넷 리스는 리스크에 대한 내성이 매우 높고 포트폴리오가 잘 다변화된 투자자에 의해서만 소액으로 매입되어야 한다는 것을 알게 되었습니다.