미국 주식 배당 왕 분석 - Federal Realty Investment Trust(FRT)

Federal Realty Investment Trust

배당금이 매우 긴 종목은 수익의 안정성, 경기 침체 시 꾸준한 배당, 그리고 의미 있는 수준의 수익을 제공하기 때문에 찾고 있습니다. 이러한 기준을 모두 충족할 수 있는 기업은 극소수이기 때문에 장기적으로 어떤 배당주를 소유할지를 선택할 때 투자자들은 신중해야 한다.

시간의 시련을 견딘 한 종목군은 S&P 500에서 30개 종목만 구성된 '배당왕'으로 최소 반세기 이상 연속 배당금 상승세이다.
FRT(Federal Realty Investment Trust)는 53년 연속 배당증가를 기록한 배당왕입니다. 이 같은 행진은 어느 종목에서도 인상적일 수 있지만, REIT(불황에 취약한 것으로 악명 높은 업종)의 경우 이 행진은 비범합니다.

아래에서는 Federal Realty Investment Trust의 사업과 배당성향 지속에 대한 전망을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

Federal Realty는 1962년에 설립되었으며, 그 이후로 미국의 고소득, 인구밀도 해안 시장에서 운영되는 강력한 소매 중심 REIT로 성장했습니다. 신탁은 이러한 시장이 인구와 소득 증가 측면에서 장기적으로 유리한 인구 구조를 가지고 있다고 봅니다.

 

Source:   Investor presentation , page 3

 

프리미엄 시장에서 프리미엄 부동산을 소유하는 전략은 신뢰에 도움이 되었고, 지난 몇 년 동안 엄청나게 성장했습니다. 현재 신탁은 연간 8억 달러 이상의 수익을 창출하고 있으며 시가총액은 56억 달러이다.

 

 

 

 

성장 전망

 

Federal Realty의 성장률이 항상 큰 것은 아니지만, 시간이 지남에 따라 자금 운용은 계속해서 올바른 방향으로 움직이고 있습니다. 실제로 2020년은 10여 년 만에 처음으로 매년 더 높은 수준의 주당 운용 자금을 창출하지 못한 해가 될 것입니다. REIT로서는 믿기 어려울 정도로 좋은 기록입니다. 물론 올해 수익성 하락은 FRT가 통제할 수 없는 상황 때문입니다.

 

Source:   Investor presentation , page 4

 

2020년에는 바닥이 되어야 하는 신뢰가 회복됨에 따라 향후 몇 년 동안 연간 주당 FFO 증가율이 6.9%에 달할 것으로 예상됩니다. 신탁은 시간이 지남에 따라 임대료를 인상하고, 임대료를 인상할 수 있도록 부동산을 재개발하며, 새로운 부동산의 지속적인 파이프라인이 기여해야 합니다.

신뢰의 투자 논문은 위에서 볼 수 있는데, 최고의 인구 통계를 가진 엄선된 시장에 초점을 맞추고, 공간과 경쟁이 제한되어 있습니다. 또한, 신탁은 투자 기회가 발생할 때 이를 활용할 수 있는 강력한 대차대조표를 가지고 있습니다.

이러한 요인들은 스스로 자급자족하는 일종의 생태계를 조성하고, 시간이 지남에 따라 Federal Realty의 주당 FFO를 더 많이 생산합니다. 우리는 그것이 2020년에 바닥에서 다시 회복될 것이라고 믿습니다.

 

Source:   Investor presentation , page 7

 

가장 최근의 신탁 수익 보고서는 현금 흐름의 큰 감소를 보여주었습니다. FFO는 작년 같은 기간의 1억 2천 1백만 달러, 즉 주당 1.60달러에서 5,800만 달러 즉 주당 0.77달러로 하락했습니다. 신뢰는 COVID-19의 특성이 일반적으로 소매 중심이기 때문에 분기 동안 다양한 수준으로 개방된다는 점을 고려할 때 상당한 영향을 미쳤습니다.

세입자 중 많은 수가 임대료 징수 수정에 따라 수익과 수익이 감소하고 있습니다. 우리는 이러한 조건들을 일시적인 것으로 보고 있으며, 연방 부동산은 2021년 말까지 정상화된 상태로 돌아가야 합니다.

 

 

 

 

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

 

Federal Realty의 경쟁 우위는 개발 파이프라인뿐 아니라 매우 매력적인 시장의 집중력과 상대적인 우위에 있습니다. 이러한 신뢰는 시간이 지남에 따라 업계 최고의 평균 기본 임대료를 생산할 수 있다는 것이 입증되었으며, 이는 미국에서 가장 우수한 부동산을 선정하고 개발하는 데 매우 능숙하다는 것이 입증되었기 때문입니다. 이는 시간이 지남에 따라 FFO를 증가시킬 뿐만 아니라, 매우 혹독한 불황에도 계속해서 배당금을 인상하는 데 도움을 주었습니다.

아래에서는 대공황 이전, 경기 중 및 경기 후 연방 부동산의 주당 재무 담당자가 있습니다.

• 2007년 주당 FFO: $3.62

• 2008년 주당 FFO: $3.85 (6.4% 증가)

• 2009년 주당 FFO: $3.51(8.8% 감소)

• 2010년 주당 FFO: $3.88(10.5% 증가)

Federal Realty는 불경기 동안 매년 성장할 수 없었지만, 시간이 지나면서 비록 약간씩 성장하긴 했습니다. 하지만, 이것은 그것의 매우 인상적인 배당금을 지속시키기에 충분했습니다. 현재의 불황은 실물 상점의 교통량이 훨씬 적다는 점을 감안할 때 대불황보다 소매업에서 더 힘든 것으로 보입니다. 그래서 우리는 연방 부동산이 상당한 도전에 직면해 있다고 봅니다.

 

Source:   Investor presentation , page 9

 

합의 추정치는 올해 주당 FFO 4.60달러이며, 현재 주당 지급액은 4.24달러이다. 우리는 신탁이 가능한 모든 수단을 동원하여 배당을 방어할 것이라고 믿지만, 경기침체가 악화되거나 2021년까지 셧다운 상태가 지속된다면 연방 부동산이 최소한 배당을 삭감하는 것을 고려할 필요는 없습니다.

배당이 깨진 몇몇 위기들을 우리는 위에서 볼 수 있습니다. 그래서 이런 종류의 일은 전례가 없는 일이 아닙니다. 하지만, 우리가 보고 있는 매우 특이한 상황을 고려할 때, 이것은 배당 투자자들이 대유행이 계속됨에 따라 확실히 주시해야 할 사항입니다. Federal Realty는 소매업계에 노출되어 있기 때문에 특히 유행병에 취약합니다.

 

 

 

 

밸류에이션 & 기대 수익

 

2020년에 주식의 가치가 소멸되었음에도 불구하고, 연방 부동산은 여전히 공정가치를 약간 상회하고 있는데, 우리는 이를 15배의 수익으로 평가합니다. 현재 주가 73달러로 주당 4.60달러를 사용하고 있으며, 주식은 16배의 수익으로 거래되고 있습니다. 따라서 향후 몇 년 동안 평가에서 총 수익에 대한 작은 역풍을 볼 수 있습니다.

현재 5.8%의 수익률(연방 부동산의 정상 수익률의 약 2배)과 함께 주당 재무건전성장이 6.9% 증가할 것으로 예상됨에 따라 향후 10.4%의 연간 총 수익률이 여전히 기대되고 있습니다. 연방 부동산은 이러한 불황을 통해 배당금이 유지될 수 있다면 투자자들에게 막대한 수익률을 올릴 수 있는 역사적인 기회를 제공하고 있습니다. 이는 예상 수익률뿐만 아니라 올해 재무부문의 강력한 성장세에 도움이 됩니다.

 

 

 

 

결론

 

Federal Realty는 이러한 매우 특이한 환경에서 공정한 도전을 하고 있습니다. 올해 들어 주가가 그만큼 떨어졌음에도 불구하고, 주식은 여전히 공정한 가격일 뿐, 반드시 상상했던 것만큼 싸지는 않습니다. 다만 조건이 정상화돼 세입자가 다시 임대료를 내고 배당수익률이 큰 만큼 주당 FFO 성장률은 바닥에서 상당히 강해져야 합니다.

기대수익률이 10%를 넘는 상황에서 높은 수준의 소득과 주가 재조정 가능성을 추구하는 사람들을 위해 연방부동산 사를 매수로 평가하고 있습니다.