미국 월배당주 추천 분석 - Gladstone Land Corporation(LAND)

Gladstone Land Corporation(LAND)

글래드스톤 랜드 주식회사는 부동산 투자 신탁회사이다. 리츠는 일반적으로 높은 배당 수익률을 내기 때문에 인기 있는 투자다. 글래드스톤 랜드(Gladstone Land)는 슈어 배당 데이터베이스에서 공개 트레이드된 166개의 리츠 중 하나입니다. 166개의 리츠를 모두 보실 수 있습니다.

글래드스톤 랜드의 매력적인 배당수익률은 4.1%로 S&P 500지수 평균수익률의 2배 정도이다. 또한, 신탁은 분기별이 아닌 매달 배당금을 지급합니다. Sure Diville은 70개월에 걸친 모든 배당주들의 목록을 작성했습니다.
글래드스톤랜드는 독특한 리츠이다. 많은 REIT가 소매업이나 의료 산업과 같은 다양한 업종에 걸쳐 물리적 건물을 소유하고 있습니다. 그러나 글래드스톤랜드는 포도밭뿐만 아니라 농지를 소유하고 있습니다.

이 기사에서는 신탁의 전망과 왜 그것이 다변화와 고배당 소득을 위한 가치 있는 주식일 수 있는지에 대해 토론할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

사업 개요

 

글래드스톤랜드는 미국의 농지와 농장 관련 부동산에 투자하고 있습니다. 그 부동산 포트폴리오는 현재 113개의 농장을 포함하고 있으며, 미국 10개 주에 88,000 에이커를 포함합니다. 보고된 포트폴리오의 가치는 약 8억 8천 5백만 달러이며 현재 에이커리는 100% 임대됩니다. 이는 신탁사의 현재 시가총액이 주당 13달러를 조금 넘는 2억6,700만 달러인 것과 비교됩니다.

글래드스톤 랜드에서는 일반적으로 부동산을 매입하여 매매-임대차 거래로 알려진 농부들에게 임대해 줍니다.

임대차계약의 상당수는 트리플넷으로 신탁은 꾸준한 임대수익을 받는 반면 세입자는 부동산세, 보험, 관리비 등을 부담합니다. 신탁 임대의 일부 임대에는 농장에서 수확한 농작물에 근거한 수익 분배 요소도 포함되어 있습니다.

출처: 투자자 프레젠테이션 슬라이드 7입니다. 

글래드스톤 랜드의 투자는 주로 신선한 농산물에 집중되는데, 이는 장기 펀더멘털이 우수한 그룹이라고 믿고 있습니다.

농산물은 농부들에게 수확량이 적기 때문에, 농지의 임대자들 또한 벌이가 적은 경향이 있습니다. 가장 수익성이 높은 작물에 사용되는 가장 좋은 농지에 초점을 맞추는 것은 글래드스톤 랜드의 장점입니다.

미국의 농지는 다른 부동산 투자보다 수익률이 높고 변동성이 낮은 것이 특징이며, S&P 500 지수이다.

출처: 투자자 프레젠테이션, 슬라이드 5입니다. 

그 결과 글래드스톤 랜드에서는 많은 현금흐름을 창출하여 주주들에게 배당금을 지급할 수 있게 되었습니다.
비GAAP 현금흐름 척도인 운용자금조정이 2019년 12% 개선되었습니다. 조정된 FFO는 실제로 달러 기준으로 더 높았지만, 주식 수는 전년 대비 22% 증가했습니다.

2019년 말 순자산가치는 주당 11.41달러로 현재 주가를 밑돌았습니다. 현금 분배는 매년 소폭 증가하여 2019년에는 주당 0.534센트를 기록했습니다.

 

 

 

 

 

성장 전망

 

글래드스톤 랜드의 장기 성장 전망은 긍정적입니다. 왜냐하면 그것은 두 가지 주요 장기 추세를 활용할 수 있기 때문입니다. 첫 번째 촉매제는 세계 인구의 성장입니다. 세계 인구는 약 75억 명이며, 강력한 성장률은 계속될 것으로 예상됩니다. 이것은 지속적으로 증가하는 인구로 인해 농지를 소유하는 사람들에게는 장기적인 바람입니다. 지속적으로 증가하는 양의 식량을 필요로 할 것입니다.

동시에, 농사를 지을 수 있는 땅은 아주 많습니다. 사실, 매년 많은 양의 농지가 주택, 학교, 사무실과 같은 교외용으로 전환되면서, 미국에서 가용 농지의 공급은 실제로 감소하고 있습니다.

출처: 투자자 프레젠테이션 슬라이드 4입니다. 

공급 감소와 수요 증가의 결합으로 농지 가격이 수년간 꾸준히 상승하고 있습니다. 당장 수급 추세가 반전되지 않을 것으로 예상되면서 글래드스톤 랜드의 미래 성장 전망은 계속 강해지고 있습니다.

미래의 성장은 기존 부동산의 성장과 새로운 부동산에 대한 투자를 통해 달성될 것입니다. 향후 M&A 활동을 위한 여지는 충분합니다.

출처: 투자자 프레젠테이션, 슬라이드 16입니다. 

미국의 농지 산업은 매우 세분화되어 있고, 상당한 가족 소유권을 가지고 있습니다. 이는 글래드스톤 랜드의 지속적인 인수를 위한 환경이 여전히 비옥함을 의미합니다. 글래드스톤 랜드사는 위에서 보듯이 의미 있는 인수를 계속하고 있으며, 우리는 이것이 앞으로 나아갈 신뢰를 위한 꾸준한 성장 원천이라고 믿습니다.

이러한 전략은 위에서 언급한 2019년의 현저한 희석률을 예로 들며 시간이 지남에 따라 더 높은 지분율을 가져왔습니다. 그러나 시간이 지남에 따라 인수 작업은 신뢰의 성장의 열쇠가 됩니다.

출처: 투자자 프레젠테이션 슬라이드 17입니다. 

신탁의 자산은 공정가치로 측정한 2013년 IPO 이후 8배 이상 증가했습니다. 13,000에이커 이상을 차지하는 26개 농장에 작년에 투자했음에도 불구하고 2013년에서 2017년 사이의 대규모 투자 기간은 복제하기 어려울 것이기 때문에 포트폴리오 증가율이 감소할 것으로 예상됩니다.

하지만 글래드스톤랜드는 매력적인 인수 기회를 계속 추구하고 있으며, 성장이 멈출 것이라고 생각할 이유가 거의 없습니다.

출처: 투자자 프레젠테이션, 슬라이드 18입니다. 

이러한 기본 원리는 최근 성장률이 하향 평준화되었지만 조정된 FFO에 의해 측정된 장기적 성장으로 이어졌습니다. IPO 이후 매출이 약 9배 증가했는데 이는 6년 만에 이루어진 것이며 조정된 FFO는 그 기간 동안 거의 3배 증가했습니다.

다만 조정된 FFO/주식이 2018년보다 2017년에 더 높았던 후 2019년에 다시 성장세로 돌아섰습니다. 신탁의 지분율이 높아지더라도 2020년에는 조정된 FFO/주식 성장이 예상되므로 장기적인 근본 전망은 긍정적이라고 생각합니다.

배당 분석

 

당연히, 글래드스톤 랜드의 배당금은 향후 총 수익에서 상당한 부분을 차지할 것입니다. 물론 이것은 리츠에 전형적입니다. 리츠는 법에 의해 최소한 90%의 수익을 주주들에게 배당하는 형태로 분배하도록 요구되고, 이것이 많은 신탁들이 매우 높은 배당금을 제공하는 이유입니다.

글래드스톤 랜드에서는 현재 주당 0.04465달러의 월 배당금을 지급하고 있습니다. 주당 0.534달러의 연간 지급액은 4.1%의 현재 배당수익률을 나타냅니다.

글래드스톤 랜드의 배당 실적이 좋습니다. 2013년 1월 상장 이후 주주들에게 80개월 연속 배당금을 지급했습니다. 배당금도 여러 차례 늘렸습니다.

출처: 투자자 프레젠테이션, 슬라이드 19입니다. 

최근 조정된 재무부문의 감소와 지급액의 소폭 증가를 감안할 때 배당금의 안전성은 다소 문제가 되고 있습니다. 2018년부터는 유통이 조정 FFO와 동일했던 반면, 글래드스톤랜드는 2019년 조정 FFO가 개선돼 지난해 지급률이 100%를 밑돌았습니다. 이는 분포가 기본 조정 FFO에 의해 적용된다는 중요한 신호입니다.

Gladstone이 2020년에 조정된 재무 책임자의 약점을 경험할 경우, 지급 비율은 100%를 초과할 가능성이 높습니다. 이러한 이유로, 우리는 Gladstone Land에 대해 상대적으로 분배가 감소될 수 있는 위험성을 감안하여 신중합니다. 어떤 회사도 현금 흐름에서 발생하는 것보다 더 많이 배포할 수 없습니다. 우리는 단기적으로 보수가 삭감될 것이라고는 생각하지 않지만, 조정된 FFO 성장의 장기적 손상은 그러한 결과를 낳을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

결론

 

전세계 인구의 증가와 미국의 가용 농지의 공급 감소는 글래드스톤 랜드에 매우 우호적인 미래를 설정했습니다. 수급 요인은 지속적인 농지 투자를 뒷받침합니다. 신탁은 4% 이상의 매력적인 배당수익률을 지불하며, 배당가능성은 시간이 지남에 따라 인플레이션 이상의 비율로 증가합니다.

글래드스톤 랜드의 장기 펀더멘털을 좋아하지만, 배당률 상승으로 인해 현재 배당금이 다소 불안한 입장도 인식하고 있습니다. 이에 따라 배당금의 안전성이 더 좋아질 때까지 투자자들은 다른 곳을 살펴봐야 한다고 보고 있습니다.

-2020년-

증가하는 세계 인구와 미국에서 사용 가능한 농지의 공급 감소는 Gladstone Land에 매우 유리한 미래를 설정했습니다. 공급 및 수요 요인은 지속적인 농지 투자를 지원합니다. 이것은 Gladstone Land가 장기적으로 FFO와 배당금을 계속 늘릴 수 있어야 함을 의미합니다.

이 신탁은 시간이 지남에 따라 인플레이션보다 높은 비율로 배당금이 증가할 가능성과 함께 2% 이상의 매력적인 배당 수익률을 제공합니다. 전반적으로 Gladstone Land는 매력적인 월간 배당주입니다.

-2021년-