미국 월배당주 추천 분석 - Gladstone Commercial(GOOD)

Gladstone Commercial

부동산투자신탁은 은퇴자와 같이 더 높은 수준의 투자수익을 원하는 투자자들에게 제공할 것이 많습니다. 예를 들어 글래드스톤 커머셜 코퍼레이션(GOOD)은 현재 배당수익률이 7.8%인 리츠이다.

이는 5% 이상의 배당수익률을 가진 우리 커버리지 우주에서 약 200개 주식 중 하나가 되는 것입니다. 여기를 클릭하시면 5% 이상의 수익률 재고 리스트를 보실 수 있습니다.

글래드스톤 커머셜은 특히 이용 가능한 대안들을 고려할 때 매력적인 배당주로 보입니다. S&P 500 지수는 평균 약 2%의 배당수익률을 보이고 있습니다. 게다가 글래드스톤 커머셜은 매달 배당금을 지급하는 57개 주식 중 하나입니다.

하지만 글래드스톤 커머셜의 배당금은 보장과는 거리가 멉니다. 그것의 지급 비율은 거의 100%에 가깝고, 배당금 유지에 있어서는 오류가 발생할 여지가 거의 없습니다.

이 기사에서는 트러스트의 비즈니스 모델과 재무 성과, 그리고 그 배당금이 눈에 보이는 것보다 더 위험할 수 있는 이유에 대해 다룰 것입니다.

 

 

 

 

 

 

사업 개요

 

Gladstone Commercial은 주로 단일 테넌트에 고정된 멀티 테넌트(Multi-tenant) 순 임대 자산에 투자합니다. 그것은 미국에 1510만 평방피트의 사무실과 산업용 부동산을 소유하고 있습니다.

글래드스톤 커머셜은 포트폴리오가 매우 다양합니다. 3월 말 현재, 신탁의 포트폴리오는 24개 주의 101개의 부동산으로 구성되어 있으며, 아래와 같이 매우 다원화된 임차인 그룹에 임대되었습니다.

 

Source:   Gladstone Commercial  Q1 investor presentation , page 14

 

신탁의 포트폴리오는 일반적으로 장기 계약에 맞춰져 있습니다. 글래드스톤 커머셜의 평균 잔여 임대 기간은 7.5년입니다.

또한 글래드스톤 커머셜은 현재 96.6%의 점유율을 기록하는 등 높은 점유율을 자랑하고 있습니다. 인상적으로, 2003년 신탁회사의 IPO 이후 96% 이하로 떨어진 적이 없습니다.

Gladstone Commercial의 입주자 중 약 57%가 투자 등급 또는 비등급 투자 등급에 해당합니다. 이는 경미한 경기 침체를 꽤 잘 헤쳐나가고 글래드스톤 커머셜의 임대료 흐름을 보존해야 하는 고품질의 입주자 포트폴리오에 기여하고 있습니다.

이러한 신뢰는 과거에는 괄목할 만한 매출 성장을 이루었지만, 최근에는 순익의 성장이 하향 평준화되고 있습니다. 이로 인해 분포의 안전성에 어느 정도 불확실성이 생깁니다.

 

 

 

 

 

성장 전망

 

Gladstone Commercial의 1분기 실적은 운영 자금 즉, FFO가 전년도 1분기 대비 0.40달러이며, 지난 2년 동안 신탁의 대부분의 분기에도 부합하는 것으로 나타났다.

이러한 신뢰는 최근 몇 년 동안 계속 증가하는 점유율과 운영 비용 상승으로 인해 성장하는데 어려움을 겪어 왔습니다.

 

Source:  Gladstone Commercial  Q1 investor presentation , page 16

 

 

지난 몇 년 동안 주식당 의미 있는 FFO 확장을 위해 노력해왔기 때문에, 이것은 결코 새로운 문제가 아닙니다. 2014년 1.80달러로 정점을 찍은 후 2015년 주당 FFO는 1.54달러까지 떨어졌고 지난해에는 1.55달러까지 오르는 데 그쳤습니다. 1분기 실적 0.40달러 이후 올해도 비슷한 수준의 주당 FFO가 나올 것으로 예상됩니다.

총 자산이 절반 가까이 증가했음에도 불구하고 감소는 발생했고, 수익도 비슷하게 증가했습니다. 지난 10년 동안 3배로 늘어난 신뢰의 높은 지분율은 운영 비용 증가와 함께 수익 증가를 집단적으로 방해했습니다.

Gladstone Commercial은 아래 이미지에서 볼 수 있듯이 계속해서 새로운 부동산에 많은 투자를 하고 있습니다.

 

Source:  Gladstone Commercial  Q1 investor presentation , page 10

 

 

이 신탁은 2011년부터 매년 평균 1억 달러 가까운 돈을 새로운 부동산에 투자해 왔다. 신탁사의 현재 시가총액이 5억4000만달러인 것과 비교하면 연간 기준으로는 상당한 수준의 투자다.

글래드스톤 커머셜은 이들 투자의 일부에 자금을 대기 위해 비핵심 부동산을 매각하지만, 위에서 언급한 바와 같이 정기적으로 주식을 발행하기도 한다. 그것은 주식당 FFO 성장을 방해했고, 우리는 그 신뢰가 곧 그것의 전략을 바꿀 것 같지 않다는 것을 고려할 때, 그것이 계속될 것으로 기대한다.

전체적으로 볼 때 글래드스톤 커머셜은 최소한 연간 주당 FFO1달러 50센트를 유지할 수 있을 것으로 예상되지만, 잠재성장률은 낮은 1자릿수지만, 우리는 그것보다 훨씬 더 많은 것을 생산하기 어려울 것이라고 생각한다.

현재 분배를 고려할 때, 그것은 트러스트의 지급 비율이 100%에 매우 가깝기 때문에 문제가 될 수 있다. 그러나 신탁 포트폴리오의 우호적인 펀더멘털에도 불구하고 수익성장의 역풍(손해와 운영비)은 여전히 매우 많이 존재한다.

 

 

 

 

배당 분석

 

글래드스톤 커머셜은 현재 주당 0.12515달러의 배당금을 지급하고 있습니다. 연간 기준으로 배당금 지급액은 주당 1.5018달러로 7.8%의 배당수익률에 좋습니다.

이러한 분배는 2008년 1월부터 매월 0.125달러로 정체되어 왔으며 이는 성장에 대한 신뢰의 어려움을 반영합니다. 그러나, 그 분배는 2020년 초에 주당 0.12515센트의 새로운 수준으로 소폭 인상을 받았습니다.

참고로 글래드스톤 커머셜은 15년 연속 월별 배당금을 지급해 왔으며, 비록 분배금은 기본적으로 10년 이상 균일했지만 일관된 지급액을 기록한 인상적인 기록입니다.

글래드스톤 커머셜의 2003년 기업공개 이후 신탁은 분배를 놓치지 않았고, 분배를 줄이지도 않았는데, 이는 이 시기에 존재했던 다양한 경제여건을 감안할 때 리츠로서는 매우 인상적인 사례이다.

경기 침체로 인해 글래드스톤의 배당금(예: 현재 경기 침체)이 위험에 처할 수 있다는 점에도 주목하지만, 현재까지 수익은 매우 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

배당주를 살 때 또 다른 중요한 고려사항은 대차대조표 강도이다.

과도한 부채는 신탁의 배당을 위태롭게 할 수 있습니다. 긍정적으로 볼 때, 글래드스톤 커머셜은 지난 몇 년 동안 영향력을 크게 줄이기 위해 노력해왔으며, 현재는 균형 잡힌 성숙도 일정을 가지고 있습니다.

 

Source:  Gladstone Commercial  Q1 investor presentation , page 18

글래드스톤 커머셜의 부채의 약 3분의 2가 고정금리이기 때문에 변동금리 영향을 완화하는 데 도움이 될 수 있다.

게다가, 큰 만기일이 몇 년 앞으로 다가왔습니다. 즉, 신탁은 그것들을 갚기 위해 현금을 창출하거나, 그것들을 재조달하기 위한 더 나은 방법을 찾을 시간이 있다는 것을 의미합니다.

그래도 신탁은 높은 수익률을 유지하고 있기 때문에 오차의 여지가 별로 없습니다. 지난해 주당 1.44달러의 FFO는 1.50달러의 지급액을 제대로 감당하지 못했습니다. 우리는 FFO가 작은 흑자나 적자로 올해 지급액에 근접할 것으로 보고 있습니다.

이것은 글래드스톤 커머셜의 FFO가 유통을 커버할 수 있는 공간이 거의 없다는 것을 의미합니다.

향후 몇 년 동안 신탁의 펀더멘털이 악화되면 현재 수준에서 배당을 지속하지 못할 가능성이 있습니다. 우리는 이것을 오늘날 글래드스톤 커머셜 소유의 주된 위험으로 보고 있습니다. 그러나 또한 그 신탁이 과거에 재무적자가 있었을 때 분배금을 지불하기 위해 새로운 주식을 발행할 의지와 능력이 증명되었다는 점에 주목합니다.

 

 

 

 

 

결론

 

Gladstone Commercial의 매우 높은 배당 수익률은 매력적이며, 적어도 단기적으로는 신탁의 현재 FFO 세대를 고려할 때 지속 가능한 것으로 보입니다. 신뢰는 극도로 높은 입주율과 강력한 임대료도 누리고 있습니다. 하지만 지급률이 100%에 이르는 점을 감안하면 배당금 안전성에 대한 우려는 여전합니다.

따라서, 투자자들은 현재 수준에서 FFO가 많이 감소하지 않는지 확인하기 위해 신탁의 결과를 면밀히 감시해야 할 것입니다. 사실, 약간의 하락이라도 배당을 위태롭게 할 수 있습니다.

매우 높은 수익률은 부분적으로 현재의 경제 상황에 의해 삭감될 위험성에 기인하기 때문에 투자자들은 투자하기 전에 조심스럽게 신탁의 리스크를 따져봐야 합니다. 글래드스톤의 수익률은 매력적이지만, 특히 현재의 경기 침체가 예상보다 심각하거나 장기간 지속될 경우 향후 몇 년 안에 감산할 위험이 높아집니다.

-2020년-

Gladstone Commercial의 매우 높은 배당 수익률은 매력적이며 신탁의 현재 FFO 수준을 고려할 때 적어도 단기적으로는 지속 가능한 것으로 보입니다. 신탁은 높은 점유율과 높은 임대료도 누리고 있습니다. 그러나 ~100% 지불금 비율을 감안할 때 Gladstone의 배당 안전성에 대해 여전히 우려하고 있습니다.

결과적으로 투자자는 FFO가 현재 수준에서 많이 감소하지 않도록 신탁의 결과를 면밀히 모니터링해야 합니다. 실제로 약간의 하락이라도 배당금을 위태롭게 할 수 있습니다.

Gladstone의 수익률은 매력적이지만, 특히 현재의 경기 침체가 예상보다 악화되거나 장기간 지속되는 경우 향후 몇 년 동안 인하 위험이 높아집니다.

-2021년-