미국 월배당주 추천 분석- Dream Office REIT(DRETF)

Dream Office REIT(DRETF)

부동산투자신탁, 즉 리츠(REITs)는 투자자들에게 부동산의 경기 상승에 참여할 수 있는 손쉬운 방법을 제공합니다. 수익률이 높은 투자자들이 포트폴리오 수익을 창출하기 위한 대안 전략을 모색함에 따라 리츠는 시간이 지남에 따라 인기를 끌고 있습니다.

리츠 인기의 증가의 한 가지 부작용은 부동산 업계의 한 하위 분야에만 초점을 맞춘 전문 리츠의 출현입니다. 예를 들어, DREATF(Dream Office REIT)는 캐나다 시장에서 가장 큰 순수 플레이 오피스 REIT로 오피스 속성에서 우세한 위치를 차지하고 있습니다.

Dream은 두 가지 이유로 높은 수준의 정규 수입을 추구하는 투자자들에게 잠재적으로 매력적인 투자 제안을 합니다. 첫째, 주식은 5%의 높은 경상 배당수익률을 가지고 있습니다.

Dream이 매력적인 두 번째 이유는 기존 분기별 배당금이 아닌 매달 지급되기 때문입니다. 매월 지급되는 배당금은 드물며, 현재 56개 월별 배당주가 있습니다.

드림오피스 리트의 배당수익률과 월별 배당금 지급의 조합은 분명 고소득 투자자들의 눈길을 사로잡을 것입니다.

하지만 2017년 회사가 배당을 줄였고 이후 보수가 정체되고 있습니다. 이 포스팅는 드림 오피스 리트의 투자 전망을 자세히 분석할 것입니다.

-2020년-

드림오피스 주식은 현재 배당수익률이 4.2%로 높다. 그리고 배당금은 전통적인 분기별 배당금 대신 매월 지급됩니다.

-2021년-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기업 개요

 

드림 오피스 리트는 캐나다 최대의 순수 플레이 오피스 리트이다. 그 신탁의 시가총액은 현재 시세로 8억 2천 2백만 달러이다. 드림 언리미티드(Dream Unlimited) 부동산 신탁회사의 일부이며, 여기에는 다음 사항도 포함됩니다.

• Dream Industrial REIT
• Dream Global REIT

Dream은 특히 토론토 시내 사무공간 350만 평방피트를 소유하고 있는 등 토론토의 사무공간 자산 집중도가 높습니다. 그 신탁은 토론토가 사무실 공간에 매우 유리한 인구 구조를 가지고 있다는 것을 확인했고, 수년간 그에 따른 투자를 해왔습니다.

REIT 소유주들이 일반적으로 지리적으로 다양한 포트폴리오를 찾는다는 점을 고려하면 이러한 집중도는 일반적으로 투자자들을 겁먹게 할 것입니다. 그러나 Dream은 이를 실현시켜 주었습니다.

 

Source:  Dream Office REIT   Investor presentation , page 6

 

드림 전체 포트폴리오의 80% 이상이 토론토의 이 꽤 작은 지도에 나와 있습니다. 신탁은 펀더멘털이 마음에 드는 작은 영역을 발견했고 지속적인 성장에 큰 기대를 걸었습니다. 토론토 부동산은 97.4%의 점유율을 자랑하며, 가중 평균 임대 기간은 거의 5년입니다.

토론토는 사무공간을 위한 기초체력이 상당히 좋은 곳이기 때문에 계속해서 Dream이 그 곳에 투자를 집중하고 있습니다. 이는 포트폴리오를 더욱 다양화했던 불과 몇 년 전과는 큰 변화이다. 4년 전, Dream은 토론토에 166개의 부동산과 50%의 노출이 있었습니다.

현재, 이 회사는 30개 미만의 부동산을 소유하고 있으며 이전 53억 달러에 비해 겨우 14억 달러의 가치가 있는 포트폴리오에서 토론토에 80% 이상 노출되어 있습니다.

꿈은 지리적 다양성을 현저히 감소시키는 과감한 조치를 취했지만, 그렇게 하는 데는 아주 좋은 이유가 있습니다.

 

Source:  Dream Office REIT   Investor presentation , page 3

 

토론토는 낮은 공실률과 감소하는 공실률을 포함하여 사무실 공간에 대한 기초가 매우 튼튼합니다. 이는 가격 인상을 유도하는 데 도움이 되고 이것이 Dream이 토론토에 크게 베팅한 이유입니다.

일반적으로 우리는 지리적 농도가 높은 리츠를 좋아하지 않지만 Dream은 훌륭한 시장에서 매우 강력한 포트폴리오를 구축했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

성장 전망

 

드림사의 성장 전망은 토론토의 높은 입주율과 함께 임대료 상승에 달려 있습니다. 그 신탁은 토론토에 새로운 집중력을 활용하고 미래를 위해 투자하기 위한 전략적 계획을 세웠습니다. 이 계획에 따르면 신탁은 수십억 달러의 비핵심 자산을 매각하여 포트폴리오를 축소하고 그 과정에서 현금 수익을 창출했습니다. 또한 이러한 변화를 통해 단가를 개선하고 토론토 시내에 대한 노출을 개선했습니다.

그 결과, 훨씬 더 작은 규모의 포트폴리오가 탄생했습니다. 하지만 훨씬 더 높은 임대 기반을 가지고 있고, 신뢰를 디레버리지할 수 있으며, 신뢰의 지분율을 줄일 수 있는 능력을 제공했습니다. 이는 대차대조표를 개선했을 뿐만 아니라 주식수뿐만 아니라 주당 운용 자금도 감소했습니다.

우리는 가격 상승이 Dream의 수익 향상을 위한 주요 촉매제가 될 것으로 기대하고 있습니다. 신탁사의 향후 수 년 동안 만료되는 임대료는 현재 토론토 시장 임대료보다 일반적으로 훨씬 낮습니다. 즉, Dream은 향후 수 년 동안 임대료 기반에 약간의 상승이 내재되어 있다는 것을 의미합니다.

다시 말해, 드림 사는 오늘날 시장에 훨씬 못 미치는 가격에 갇혀 있지만, 그러한 임대 계약들이 만료되면, 동일한 부동산에 대해 훨씬 더 나은 가격을 달성할 수 있을 것입니다. Dream은 기본 임대료 상승으로 인한 운영 레버리지 효과를 경험할 수 있기 때문에 결과적으로 수익 증대를 유도할 수 있습니다.

 

Source:  Dream Office REIT   Investor presentation , page 26

 

신탁의 세입자 명단도 정부 주체가 4대 세입자 중 3개라는 점에서 상당히 유리합니다. 캐나다와 온타리오 정부는 각각 드림 임대 총 임대료의 거의 20%를 차지하고 있으며, 그 잔액은 훨씬 더 작은 다양한 세입자들이 차지하고 있습니다.

이러한 세입자들은 상당히 안정적이며 가까운 장래에 임대를 갱신해야 합니다. Dream의 높은 입주율은 A급 사무소 재산뿐만 아니라 입주자들의 슬레이트도 고려할 때 위험하다고는 보지 않습니다.

Dream은 또한 Dream Industrial REIT의 거대한 덩어리를 소유하고 있습니다.

 

Source: Dream Office REIT   Investor presentation , page 4

 

이 신탁이 드림인더스트리얼에 가지고 있는 이자는 약 2억7500만 달러이며 드림오피스에 6% 이상의 배당수익률을 지불한다. 드림 인더스트리얼은 최근 몇 년 동안 좋은 성과를 거두고 있습니다.

간단히 말해서, 우리는 Dream이 향후 몇 년 동안 엄청난 성장률을 보일 것이라고 보지 않지만, 높은 기본 임대료로부터 유기적으로 계속 성장해 나갈 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 토론토의 사무실 공간 기초는 이러한 성장을 뒷받침하기에 충분합니다.

 

 

 

 

배당 분석

 

2018년 드림社는 주당 FFO를 1.66달러로 2017년 2.03달러보다 크게 하락했습니다. 지난해 FFO는 주당 1.73달러로 성장해 드림 FFO 세대의 다소 예측 불가능한 성격을 부각시켰습니다.

앞서 언급했듯이 드림사는 거의 3년 전에 분배를 중단했고, 그 이후로 보수는 정체되어 있습니다. 낮은 지급률과 유리한 펀더멘털을 감안할 때 오늘 추가 삭감될 위험은 없다고 보지만, 최근 배당금이 삭감됐다는 것은 성장세가 더 멀어질 수 있다는 것을 의미합니다.

당사는 현재 COVID-19 관련 약세로 인한 부정적인 영향을 반영하여 올해 주당 FFO 1달러 50센트를 예상하고 있습니다. 다만, 현재 배당금에 대한 커버리지가 여전히 강하기 때문에 추가 인하가 필요하다고 보지는 않습니다.

참고: 캐나다 주식인 경우, 퇴직 계좌를 제외한 회사에 투자하는 미국 투자자에게 15%의 배당세가 부과됩니다. 미국 투자자를 위한 캐나다 세금 안내서를 참조하세요.

5%의 배당수익률은 소득투자자를 유인하기에 충분합니다. 특히 드림社가 분기별이 아닌 월별로 주주들에게 급여를 지급하고 있다는 점에서 더욱 그렇습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

결론

 

드림오피스 리트의 높은 배당수익률과 월별 배당금 지급이 소득 투자자들에게 어필하고 있습니다. 그것의 근본적인 전망 또한 상당히 우호적이며, 우리는 향후 몇 년 동안 적당한 수준의 성장을 볼 수 있습니다.

2017년 배당금 삭감은 한때 드림보다 수익률이 훨씬 낮아 투자자들에게 큰 폭으로 감소하고 있습니다. 하지만 현재의 급여는 충분히 보장되어 있으며, COVID-19의 영향에도 불구하고 안전한 것으로 간주하고 있습니다. 전반적으로, 그 주식은 소득 투자자들에게 적당히 어필하고 있습니다.

-2020년-

드림오피스리츠의 높은 배당수익률과 월 배당금 지급은 소득 투자자들에게 어필하고 있다. 장기적 펀더멘털 전망도 상당히 호의적이며 향후 몇 년 동안 완만한 성장이 예상됩니다.

2017년 배당금 삭감은 드림오피스 주식보다 수익률이 훨씬 낮아 투자자들에게 큰 영향을 미치고 있습니다. 그러나 현재 지급액은 잘 처리되어 있으며 COVID-19 영향에도 불구하고 안전하다고 생각합니다. 전반적으로 주식은 소득 투자자들에게 적당히 매력적입니다.

-2021년-