미국 월배당주 추천 분석 - Choice Properties REIT(CHP.UN)

Choice Properties REIT(CHP.UN)

소득 투자자들은 주로 높은 배당 수익률, 안전하고 예측 가능한 배당금 지급, 그리고 향후 배당 성장 가능성을 찾는 경향이 있습니다.

세 가지 특성을 모두 가진 종목을 찾기는 어렵습니다. 실제로 일부 자산 클래스는 이러한 목표를 달성할 확률이 다른 자산 클래스보다 훨씬 높습니다.

간단히 말해서 부동산 투자 신탁(REITs)은 배당 투자자들에게 수익률, 안전 및 성장의 환상적인 원천이 될 수 있습니다. 예를 들어, Choice Properties 부동산 투자 신탁(PPPRQF)은 위에서 언급한 세 가지 특성 중 두 가지를 투자자에게 제공합니다.

신탁의 거의 6%의 배당수익률로 '고수익률' 요건을 확실히 충족시킬 수 있습니다. Choice Properties도 배당금을 월 단위로 지급하는데, 배당주의 대부분이 분기별로 지급되는 세계에서는 드문 일입니다.

초이스 프로퍼티즈의 높은 배당수익률과 월별 배당금 지급은 최근 몇 년간 배당금 지급이 정체되고 있음에도 불구하고 배당 투자자들에게는 호기심을 자극하는 주식입니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

Choice Properties는 많은 캐나다 최대 시장에서 집중적인 운영을 하는 캐나다 REIT입니다. 규모와 규모, 그리고 운영이 캐나다에만 집중되어 있다는 점을 감안할 때 캐나다 최고의 리츠 중 하나입니다. 그 신뢰는 캐나다의 부동산 시장에 크게 걸었고, 지금까지 그 전략은 효과가 있었습니다.

Choice Properties는 150억 달러가 넘는 724개의 부동산을 소유하고 있으며 6천 5백만 평방 피트의 공간을 임대할 수 있습니다. 신탁의 포트폴리오는 주로 소매 부동산으로 구성되지만 상당한 양의 산업 및 사무용 부동산을 소유하기도 합니다.

게다가, 그것의 많은 새로운 개발들은 그것이 향후에 약간 다변화할 것으로 보이기 때문에, 각각 사무실과 주거 공간에 초점을 맞추고 있습니다.

Choice Properties는 캐나다 전역의 여러 시장에 존재합니다. 트러스트의 전략은 캐나다 중·대도시권에 집중하는 것이며, 토론토 시장에 집중해 왔습니다. 포트폴리오의 절반 이상이 대도시권에 집중되어 있는 반면, 잔액은 중소도시와 중소도시가 혼재되어 있습니다.

투자 관점에서 Choice Properties는 몇 가지 흥미로운 특성을 가지고 있으며, 그 중 최소한이 수익률인 것은 아닙니다. 하지만, 그것은 또한 한 세입자에 대한 비정상적인 의존성을 가지고 있습니다. 그것은 우리가 다소 문제가 있다고 생각하는 다양화의 부족입니다.

로브레즈와 쇼핑객을 합치면 초이스 프로퍼티 총 임대 수익의 57%를 차지합니다. 그 신뢰는 캐나다의 다양한 시장 내에서 다양화를 위해 신경을 썼지만, 로브레즈와 쇼핑객의 미래에 엄청난 돈을 걸었습니다.

식료품점과 약국은 일반적으로 상당히 안정적이지만, 한 세입자에 해당하는 이 정도의 집중은 매우 드문 경우이다. 이러한 다양화 부족은 Choice Properties를 바라보는 투자자들에게 상당한 고려 사항입니다.

회사가 집중력을 고치기 위해 다각화하는 것이 바람직하지만, 그것은 느린 과정입니다. 게다가, 그렇게 의존하는 세입자는 일반적으로 안정적이기 때문에, 업계가 어려움을 겪고 있기 때문에 우리는 반드시 큰 위험을 보지 않습니다. 그러나, 한 테넌트에 집중하는 것은 REIT로서는 극히 이례적인 일로, 주목할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

Choice Properties는 2013년 상장 이후 성장에 어려움을 겪고 있습니다. 공기업의 첫 1년차인 2014년 말부터 주식당 조정된 자금을 연간 0.3%에 불과한 비율로 합산해 운용하고 있습니다.

포트폴리오 규모나 수익 측면에서는 신뢰가 꾸준히 성장했지만 상대적으로 높은 운영비와 주식발행 희석 등으로 주주 수익률에 대한 제약이 있었습니다. 역사적으로 Choice Properties는 달러 기준으로 강력한 성장 특성을 보일 수 있지만, 일단 주당 기준으로 환산하면 투자자들은 부족하게 되었습니다.

Choice는 2019년에 10%의 수익을 올렸고 FFO는 1달러 기준으로 13% 가까이 증가했습니다. 그러나 주식수 또한 18% 증가하여 주식당 FFO는 조정된 기준으로 3% 증가에 그쳤습니다. Choice Properties의 유기적인 성장률은 비록 그것이 많은 양의 성장을 획득한 이력이 있지만, 낮은 한 자릿수에 있었습니다.

문제는 주로 신주를 통해 이러한 성장을 획득하고, 이는 인수 측면에서 기존 주주들의 잠재적인 이익의 상당 부분을 희석시킨다는 점입니다. Choice Properties는 확장하는 데 어려움을 겪지 않았습니다. 그러나 성장이 주로 희석되는 경우 주주들에게 미치는 영향은 상당합니다.

하지만, Loblaw's와 Shoppers와 같은 소비자 기업에 대한 의존도는 올해 1/4분기에 폭풍을 견뎌냈습니다. 포트폴리오를 재량적 지출로 활용하는 REITs가 임대료 징수에 어려움을 겪고 있을 때, NOI와 마찬가지로 1분기 수익은 전년 동분기 대비 균일하게 감소했습니다. APFO는 2019년 동기에 비해 극히 낮은 수준이었고 점유율은 97%를 넘었습니다. 신탁은 위기를 통해 계약된 수익의 대부분을 계속 회수하고 있다고 말했습니다.

Choice Properties는 향후 몇 년간 매우 소폭의 성장을 지속하고 있습니다. 트러스트 포트폴리오의 집중과 지속적인 희석 때문에 성장 관점에서 Choice Properties는 매력적이지 않습니다. 지속적인 주식발행이 고려되면 그 전망은 훨씬 덜 매력적이 됩니다.

 

 

 

 

배당 분석

 

모든 성장 문제에 대해 Choice Properties의 배당금은 당분간 안전할 것으로 보입니다. 주식당 조정된 FFO에 대한 2019년 지급 비율은 87%였다. 이 정도는 높지만, 리츠가 일반적으로 모든 소득에 가깝게 분배되는 것도 사실이기 때문에 초이스의 지급률이 100%에 근접하고 있는 것도 거의 드문 일이 아닙니다.

Choice Properties의 현재 분포는 주식에 5.8%의 수익률을 제공하며 이는 매력적인 배당 수익률입니다.

참고: 캐나다 주식인 경우, 퇴직 계좌를 제외한 회사에 투자하는 미국 투자자에게 15%의 배당세가 부과됩니다. 미국 투자자를 위한 캐나다 세금 안내서를 참조하세요.

2017년 5월 이후 분배가 보합세를 유지하고 있는 만큼 투자자들은 초이스 프로퍼티스가 배당증가주가 될 것으로 기대해서는 안 됩니다. 현재와 같이 지급률이 높고, 주식당 FFO 성장세가 한풀 꺾인 상황에서 투자자들은 조만간 지급액이 인상될 것으로 기대해서는 안 됩니다.

Choice Properties가 배포를 중단하지 않았고, 지금 당장 그 위협이 임박했다고는 볼 수 없습니다. 다만 앞으로 주식당 FFO가 크게 악화될 경우 높은 배당률로 인해 신탁이 유통을 줄여야 할 가능성이 높다는 점은 언급할 필요가 있습니다.

이는 Choice Properties의 차입 용량을 이미 높은 레버리지로 볼 때 제한적이라고 보기 때문에 특히 그렇습니다. Choice Properties는 EBITDA에 부채가 7.5배이며, EBITDA는 동종 업계에 미치지 못하지만 여전히 놀라울 정도로 높은 수준이다. 공정하게 보면 과거 분기보다 약간 높은 수준에서 하락했지만 초이스는 절대적으로 여전히 많은 부채를 안고 있습니다.

게다가 앞으로 몇 년 안에 단계적으로 상환해야 할 많은 부채가 있기 때문에, 우리는 신탁사의 부채 융자를 오늘날 거의 수용능력에 가깝다고 봅니다. 선택은 앞으로 몇 년 동안 꾸준한 부채 만기를 가지고 있습니다. 그리고 그것들은 퍼져있지만, 그 액수는 상당합니다. 선택권은 성숙기에 이를 갚을 능력이 없기 때문에 재융자만이 실행 가능한 옵션으로 보입니다.

수익률이 하락할 경우 Choice Properties는 추가 자본을 위해 더 희석해야 합니다. 가까운 장래에 배당금 삭감은 보이지 않지만, 조정된 주당 재무관리(FFO) 증가율 부족, ~90%의 지급비율, 높은 수준의 부채가 결합되어 위험해 보입니다.

 

 

 

 

결론

 

Choice Properties의 높은 배당 수익률과 월별 배당금 지급은 높은 수익률의 배당 투자자들에게 두각을 나타내고 있습니다. 하지만, 오늘날 Choice Properties는 부동산 포트폴리오 내에서 다양화되지 않고 있고, 놀랄 정도로 높은 부채 수준과 같은 여러 가지 요소들로 인해 신중함을 느낍니다.

다소 위험한 배당금으로, 우리는 그 주식을 위험 회피적인 수입 투자자들에게 매력적이지 않은 것으로 봅니다. 매월 배당금을 지급하는 REIT를 원하는 투자자들은 유리한 성장 전망, 높은 수익률, 안전한 배당으로 훨씬 더 나은 선택을 할 수 있습니다.

-2020년-

Choice Properties는 고배당 주식이며 월별 배당금을 통해 소득 투자자에게 눈에 띕니다. 그러나 오늘날 Choice Properties의 부동산 포트폴리오 내 다양성 부족 및 놀라울 정도로 높은 수준의 부채와 같은 여러 가지 요인으로 인해 Choice Properties에 신중을 기하고 있습니다.

다소 위험한 배당금으로 인해 위험 회피 소득 투자자에게는 주식이 매력적이지 않습니다. 월별 배당금을 지급하는 REIT를 찾는 투자자는 더 유리한 성장 전망, 더 높은 수익률 및 더 안전한 배당금으로 더 나은 선택을 할 수 있습니다.

-2021년-