미국 월배당주 추천 분석 - Broadmark Realty Capital(BRMK)

Broadmark Realty Capital(BRMK)

일반적으로, 소득 투자자들은 그들의 특정한 투자 요구와 목표에 따라, 높은 경상 수익률, 시간 경과에 따른 보수가 상승하는 안전한 배당 또는 이러한 품질의 조합에 초점을 맞추는 경향이 있습니다.

문제는 대부분의 배당주들이 세 가지 모두를 제공하지 않기 때문에 투자자들은 그들에게 더 중요한 것을 선택해야 합니다. 부동산 투자 신탁(또는 REITs)은 배당 투자자들에게 종종 높은 수익률, 안전 및 성장의 원천입니다.

Broadmark Realty Capital(BRMK)은 현재 수익률이 7.6%로 높은 REIT이지만 배당 안전성과 성장 전망 모두 상당히 좋지 않다. 반면 브로드마크는 배당금을 월 단위로 지급하는데, 배당주의 대부분이 분기별로 지급되는 세계에서는 드문 일입니다.

현재 매달 배당금이 지급되는 주식은 56개에 불과합니다.
브로드마크의 높은 경상 수익률과 월 지급액은 순수하게 소득 관점에서 매력적이지만 앞으로의 전망은 불투명합니다. 투자자들의 우려에 더해 올해 초 배당을 줄였다는 점입니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

Broadmark Realty는 부동산으로 담보된 단기 신탁 대출의 첫 번째 증권을 제공합니다. 이러한 대출은 고객이 미국의 주거 및 상업용 부동산을 취득, 개조, 복구 및 개발하기 위해 사용합니다.

신탁은 2010년에 설립되었으며 총 액면가 24억 달러 이상으로 10년 동안 1,000건 이상의 대출이 발생하였습니다. 브로드마크는 2019년 11월 기업공개(IPO)를 완료한 지 1년도 채 되지 않았습니다.

 

Source:   Broadmark Realty Capital  Investor presentation , page 2

 

Broadmark에 대한 흥미로운 사실은 REIT로서는 매우 드문데, 그것은 아직 미지불된 부채가 없다는 것입니다. REIT는 포트폴리오 확장에 자금을 대기 위해 일반적으로 막대한 부채를 부담하지만 Broadmark는 그렇지 않습니다. 그것의 모든 대출은 대차대조표의 현금으로부터 자금을 조달하는데, 이것은 특별합니다.

이러한 이점은 Broadmark가 지불해야 할 이자 비용이 없기 때문에 대출 마진이 우수하고 안전 마진이 추가로 제공된다는 점입니다. 브로드마크는 채권자로부터 마진통화나 기타 협약의 대상이 되지 않습니다. 왜냐하면 그 채권자는 마진이 없기 때문입니다.

또한, Broadmark의 가중 평균 대 가치 대출은 60%에 불과합니다. 즉, 지불이 중단될 경우 대출은 상당한 안전 마진을 갖습니다. 신탁은 상당한 자본이 내재된 부동산을 소유할 수 있으며, 대부분의 경우 손실을 회수할 수 있습니다.

Source:  Source:  Broadmark Realty Capital  Investor presentation , page 3

 

신탁의 포트폴리오는 주거용 부동산과 상업용 부동산이 적절히 혼합되어 있지만, Broadmark는 여전히 주로 주거용 대출 이야기이다. 전체 포트폴리오의 약 55%가 주택 대출에 있으며, 전체의 약 97%가 태평양 북서부와 서부 산악 지역에 집중되어 있습니다.

지리적, 대출적 측면에서 이러한 다변화의 결여는 브로드마크의 현재의 경기 침체와 앞으로 다가올 경기 침체에 대처하는 능력에 대해 우리를 신중히 합니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

Broadmark는 지난 몇 년 동안 대출 포트폴리오를 성장시켜 이자 수입과 수수료 창출 증가를 주도했습니다. 신탁은 자금조달 비용이 없기 때문에 대출 마진이 예외적입니다. 즉, Broadmark가 대출 포트폴리오를 확장할 때 매출 이익에서 파생되는 추가 영업이익이 유의하다는 것을 의미합니다.

우리는 신탁이 1분기 말에 대차대조표에 2억 5천만 달러 이상의 현금을 가지고 있었기 때문에 대출 활동을 계속 증가시킬 수 있는 충분한 자본을 가지고 있기 때문에 이러한 특성이 지속되고 있다고 봅니다. 반면, Broadmark는 COVID-19의 영향으로 대출 포트폴리오에서 상당한 약세를 보이고 있습니다. 1분기 말 현재 포트폴리오의 14.2%가 채무불이행 상태에 있었습니다.

신탁이 건설 대출에 초점을 맞춘다는 것은 고객이 프로젝트를 제 시간에 완료하고 그 후에 브로드마크에 대출금을 지불하는 것에 의존한다는 것을 의미합니다. 전국 많은 지역에서 건설 활동이 둔화되거나 전면 중단되면서 브로드마크의 포트폴리오가 어려움을 겪고 있습니다.

Broadmark는 부동산 소유에 대한 대출 수정 등 여러 가지 채무 불이행을 해결할 수 있는 방법을 가지고 있지만, 이는 신탁이 착수하기에 비용이 많이 드는 활동이며 FFO 생성을 방해할 것입니다.

 

Source:  Broadmark Realty Capital  Investor presentation , page 5

 

1분기 핵심 수익은 주당 0.21달러로, 신탁이 배당금으로 지급한 주당 0.24달러에 비해 다소 불리합니다. 브로드마크는 1분기에 총 8개 주에서 21건의 신규 대출을 시작했으며 액면가는 1억700만 달러에 달해 포트폴리오를 지속적으로 공격적으로 끌어올리고 있습니다. 원산지는 가중평균 LTV가 61.5%로 나머지 포트폴리오에 비해 약간 높았지만 브로드마크의 관점에서는 여전히 상당히 강했습니다.

Broadmark는 원래의 대차대조표를 고려할 때 긍정적인 성장 전망을 유지하고 있습니다. 실제로, 대출 포트폴리오를 얼마나 지속적으로 확장할 수 있는지에 대한 제한은 없으며, 특히 포트폴리오를 확장하기 위해 부채를 떠맡기로 결정한다면 더욱 그렇습니다.

그러나 우리는 주택 건설 대출에 대한 의존뿐만 아니라 상대적으로 좁은 두 곳의 지리적 영역에 대한 의존도 여전히 경계하고 있습니다. 우리는 브로드마크가 향후 몇 년 동안 중간 규모 싱글 디지트에서 FFO를 성장시킬 수 있다고 믿지만 투자자들에게 1분기 말에 많은 채무 불이행이 발생했으며 브로드마크는 1년 미만 공개되었기 때문에 이력이 거의 없다고 경고합니다. 이는 Broadmark의 리스크가 일부 다른 REIT에 비해 다소 높다는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

배당 분석

 

브로드마크의 배당금 지급액은 2019년 12월 주당 0.12달러이다. 하지만 1월 배당금은 주당 0.08달러로 줄었습니다. 4월, 5월 및 6월 분포는 주당 0.06달러입니다. 이것은 최근 다중배당 감소 추세를 보여줍니다.

그럼에도 불구하고, 브로드마크 주식은 주당 0.72달러의 연간 지급액에서 현재 7.6%의 수익률을 보이고 있는데, 이는 S&P 500이 측정한 광범위한 시장의 거의 4배에 달하는 수치이다. 높은 배당수익률과 함께 월별 지급이 가능한 브로드마크 주식은 소득 관점에서 볼 때 매력적입니다.

우리는 브로드마크가 올해 주당 FFO를 0.75달러에서 0.80달러 사이에서 생산하거나, 1분기 출시에서 언급된 신탁으로 "핵심 수익"을 창출할 것으로 예상하는데, 이는 배당 범위가 상대적으로 열악하다는 것을 의미합니다. 우리는 Broadmark가 본질적으로 올해 FFO를 모두 상환할 것으로 예상하는데, 이는 대출 시장의 침체가 심화될 경우 유통이 또 다른 감산의 위험에 처할 수 있다는 것을 의미합니다.

Broadmark는 대차대조표상의 높은 현금 수준 때문에 연간 0.72달러의 현재 지급액을 감당할 수 있을 것으로 보이며, 이는 재무부와 공증 배당금 사이의 결손에 자금을 대는 데 사용할 수 있습니다. 물론, 이것은 장기적으로 지속 가능하지 않습니다. 지난 몇 주간 주가가 하락한 것은 주당 0.06달러라는 현재의 월별 지급액조차 안전하지 않을 수 있다는 것을 보여주는 지표이다.

이는 또한 1분기에 분명히 나타났던 신탁 포트폴리오의 약점이 장기적인 문제로 간주되기 때문에, Broadmark에서는 배당성장의 전망이 특별히 강하지 않다는 것을 의미합니다. Broadmark의 초점이 좁다는 것은 다변화가 거의 없다는 것을 의미합니다. 지속 가능한 배당성장은 앞으로 오랫동안 쟁점이 될 것으로 보입니다.

-2020년-

Broadmark의 배당금은 2019년 12월 주당 $0.12였습니다. 그 이후로 월별 배당금은 두 차례에 걸쳐 주당 $0.08, 주당 $0.06로 줄었습니다. 2021년 1월 Broadmark는 현재 월 배당금을 주당 $0.07로 인상했습니다.

여전히 주당 0.84달러의 연간 지불금으로 Broadmark 주식의 현재 수익률은 7.8%로 S&P 500 지수의 평균 배당 수익률의 5배 이상입니다. 높은 배당 수익률과 월납입금으로 Broadmark 주식은 소득 측면에서 매력적입니다.

그러나 Broadmark의 배당 지속 가능성은 지속적인 관심사입니다. 회사는 배당금 삭감 이력이 있으며 커버리지는 여전히 빡빡합니다. 우리는 Broadmark가 올해 주당 FFO로 $0.88 또는 Q1 릴리스에서 신탁이 언급한 "핵심 수입"을 생산할 것으로 예상합니다. 이는 배당금 적용 범위가 상대적으로 열악함을 의미합니다.

우리는 Broadmark가 올해 본질적으로 모든 FFO를 지불할 것으로 예상합니다. 즉, 대출 시장의 침체가 악화될 경우 분배가 또 다른 삭감의 위험이 있을 수 있음을 의미합니다.

Broadmark는 대차 대조표의 높은 현금 수준으로 인해 연간 $0.84의 현재 연간 지불금을 감당할 수 있을 것입니다. 이 현금은 FFO와 선언된 배당금 사이의 모든 적자를 충당하는 데 사용할 수 있습니다. 물론 이것은 장기적으로 지속 가능하지 않습니다.

이것은 또한 배당 성장의 전망이 Broadmark에서 특히 강하지 않다는 것을 의미합니다. 지속 가능한 배당 성장은 앞으로도 오랫동안 문제가 될 것입니다.

-2021년-

 

 

 

 

결론

 

브로드마크의 높은 배당수익률과 월별 지급일정이 매력적이지만 투자자들은 신중해야 합니다. 지리적 및 대출 유형 측면에서 높은 집중도를 감안할 때 1분기에 나타난 극단적인 채무불이행 수준은 아직 완화되지 않은 것 같습니다. 이로 인해 배당금 지급이 위험합니다.

게다가 신탁은 1분기 유형 장부가치 종가의 118%로 거래되고 있어 주식도 약간 과대평가되고 있습니다. 이러한 요소들을 고려할 때, 우리는 브로드마크를 안전한 배당주로 보지 않으며, 투자자들은 그것의 포트폴리오에 대한 전망이 개선될 때까지 그것을 넘겨줄 것을 권고할 것입니다.

COVID-19로 인해 전국적으로 대규모의 셧다운이 발생하면서, 브로드마크의 건설 대출은 현금흐름에 의해 자금 조달되는 대출보다 더 큰 위험에 처해 있습니다. Broadmark의 고유한 위험은 다른 REIT보다 훨씬 높습니다.

-2020년-

Broadmark의 높은 배당 수익률과 월별 지급 일정이 매력적이지만 투자자들은 신중해야 합니다. 회사의 1분기 실적은 비교적 저조했고 배당성향도 상당히 높다. 이로 인해 배당금 지급이 위험에 처해 있습니다.

이러한 요소를 감안할 때 Broadmark는 안전한 배당주로 간주되지 않으며 포트폴리오 전망이 개선될 때까지 투자자에게 이를 넘기는 것이 좋습니다. 전반적으로 Broadmark의 고유 위험은 다른 REIT보다 훨씬 높습니다.

-2021년