미국 월 배당주

미국 월배당주 추천 분석 - Dream Industrial REIT(DIR_ u)

GarciaHD1 2021. 10. 14.

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부동산투자신탁(REITs)은 기반 비즈니스의 운영에 따라 다른 하위 요소로 나뉩니다.

산업 REIT는 단일 테넌트(Single-tenant) 속성에 집중하기 때문에 눈에 띕니다. 이는 멀티 테넌트(Multi-tenant) 자산에 비해 공실 위험성이 높지만, 가격이 잘못 책정된 자산과 매력적인 구매 기회로도 이어질 수 있습니다.

Dream Industrial REIT는 주로 캐나다에서 운영되며 불행히도 최근 몇 년 동안 어려움을 겪고 있기 때문에 투자자들에게 잘 알려지지 않을 수 있는 산업 REIT입니다. Dream Industrial의 주가는 2020년 현재까지 23% 하락했습니다.

하지만 Dream Industrial는 6.5%의 높은 배당수익률을 보여 S&P 500 평균 배당수익률의 3배가 넘는 수치이다. 그리고, 주식은 배당금을 매달 지급합니다.
배당금 지급에 의존하는 퇴직자 및 기타 투자자의 경우, 월별 배당금이 기존 분기별 지급 일정보다 월별 배당금이 월등히 우수합니다.

Dream Industrial의 높은 배당수익률과 월별 배당금 지급은 소득 투자자들의 마음을 사로잡는 특징입니다.

이 블로그는 Dream Industrial의 투자 전망을 자세히 분석할 것입니다.

사업 개요

Dream Industrial은 캐나다에 기반을 둔 산업 중심 부동산 투자 신탁으로, 두 개의 광범위한 부서에서 운영됩니다.

복수 세입자 자산(순영업이익의 63%)
단일 세입자 자산(순영업이익의 37%)

Dream Industrial의 자산 기반은 총 1,161명의 입주자가 있을 정도로 다변화가 두드러집니다.

Source: May 2020 Investor Presentation , page 20

또한 가장 큰 규모의 테넌트는 전체 임대 수익의 3.5%에 불과하며 상위 10개 테넌트는 전체 임대 수익의 16.3%에 불과합니다. 이러한 다변화는 다른 산업 REIT들 사이에서도 두드러지고 또한 단일 테넌트 속성을 가진 많은 다른 유형의 REIT들 사이에서도 두드러집니다.

Dream Industrial의 가중평균 임대기간도 상위 10개 입주자의 경우 4.8년, 전체 포트폴리오의 경우 4.1년입니다. 이를 통해 신뢰성에 안정성과 만료된 리스가 혼합되어 리뉴얼 시 더 높은 요금을 부과할 수 있습니다.

회사의 포트폴리오도 자산 유형에 따라 다양화됩니다.

Source: May 2020 Investor Presentation , page 28

Dream Industrial의 포트폴리오는 경공업(18%), 유통(43%), 도시물류(39%)가 혼합된 형태이다. 신탁의 캐나다 집중도는 여전히 미국 21%, 유럽 10% 등 총 투자부동산 가치의 69%로 매우 높습니다.

Dream Industrial은 자산혼합 다변화를 진행 중이지만 캐나다와 산업재산에 집중될 것으로 보입니다.

성장 전망

Dream Industrial REIT의 성장은 신규발행이나 부채발행 능력에 달려 있으며, 이러한 자본시장 거래대금을 양질의 산업부동산 자산에 투자하고 있습니다. 또한 새로운 테넌트의 소싱 및 자산 포트폴리오의 기존 임대 갱신 기능에 대한 신뢰도도 크게 좌우됩니다.

그런 점을 염두에 두고 투자자들은 이 신탁이 공모 이후 평균 96%의 점유율을 기록하며 매우 강한 점유율을 보이고 있다는 점에 주목해야 합니다.

Source: May 2020 Investor Presentation , page 12

산업용 부동산에 대한 강한 펀더멘털을 계속해서 이용하고 있기 때문에 그것의 입주율은 최근 분기에 개선되었습니다. Dream Industrial은 총 포트폴리오를 구축하고 개선할 향후 인수와 더불어 위의 4대 장기 성장 동력에 초점을 맞추고 있습니다.

신뢰는 온타리오와 퀘벡에 집중되어 있으며, 최근 몇 년간 리뉴얼이 확산되는 측면에서 큰 성공을 거두고 있습니다. 또한 계약상 임대료가 연간 1.5% 인상되는데, 이는 임대료 증가에 따른 자연스러운 후폭풍입니다.

입주물량은 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 여전히 증가하고 있으며, 임대료 인상을 최대한 빨리 잡기 위해 지속적으로 갱신 관리를 하고 있습니다. Dream Industrial은 전자상거래 부동산에 초점을 맞추고 있습니다. 왜냐하면 신뢰는 그 분야에서 강력하고 장기적인 뒷바람을 보기 때문입니다.

이러한 신뢰는 향후 몇 년간 테넌트가 비즈니스를 수행하는 데 필요한 최고의 공간 제공업체로 자리매김하고 있습니다. 임대 수익의 약 45%는 전자 상거래 활동을 지원하는 기업에서 나옵니다.

전체적으로 Dream Industrial의 성장 전망은 장기 자금 운용 성장에 상당히 유리하고 지지적인 것으로 보고 있습니다. 마침내, 드림 산업은 유럽을 중심으로 확장되기 시작했고, 초기 포트폴리오가 주로 네덜란드와 독일에도 집중되었습니다.

Source: May 2020 Investor Presentation , page 32

유럽은 미국과 캐나다에 비해 전자상거래 보급률이 낮기 때문에 매력적인 투자 기회이다. 인구밀도는 또한 북아메리카보다 네덜란드 (평방 킬로미터당 511명)와 독일 (237)에서 더 높습니다.

마지막으로, 유럽은 세계 GDP의 22%를 차지하며 5억 명 이상의 인구를 보유하고 있습니다. 드림 인더스트리얼이 이제 막 유럽의 가능성 표면을 긁기 시작하면서, 그 신뢰는 이 지역에서 성장을 위한 긴 활주로를 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

배당 분석

Dream Industrial은 회사의 캐나다 상장 (DIR) 에 주당 5.833캐나다센트의 현재 월 분포를 지불합니다.캐나다 화폐로 환산하면 연간 70센트로 계산됩니다. 미국 달러로 환산하면 드림사의 연간 배당금 지급액은 주당 0.52달러로 현재 수익률 6.5%다.

Note: 캐나다 주식인 경우 퇴직금 계좌 외에 회사에 투자하는 미국 투자자에게 15%의 배당세가 부과됩니다. 미국 투자자를 위한 캐나다 세금 안내서를 참조하세요.

실제로 상대적으로 짧은 신탁의 운영 이력에 있어서 배분이 삭감된 적은 없지만, 7년 동안 증액되지도 않았습니다. 보수가 정체된 것은 의심할 여지 없이 주가가 5년 동안 움직이지 않은 이유의 일부이다.

배당금 지급은 2019년 주당 FFO가 0.58달러였던 것처럼 적용됩니다. 그것은 전년도에 비해 감소했지만, 배당금 지급의 관점에서 보면, 드림 산업은 상당히 좋은 상태이다.

REIT의 수익률은 거의 모든 수익을 분배해야 하기 때문에 항상 매우 높습니다. 2019년 90%의 드림인더스트리얼의 지급비율은 건강한 모습으로 나타나고 있으며, 우리는 이를 안전하다고 보고 있습니다. 분배 증가가 눈에 띄지 않는 것으로 밝혀질 수 있지만, 우리는 곧 감소를 볼 수 없습니다.

결론

Dream Industrial의 높은 배당수익률과 월별 배당금 지급이 소득투자자에게 두각을 나타낼 두 가지 이유이다.

수익률이 최근 몇 년 전보다 약간 더 높기 때문에 - 지난 해 주가 급등에 이어 올해 큰 폭의 하락에 힘입어 - 투자자들은 높은 수익률을 매력적인 수익률로 볼 수 있습니다.

REIT는 기초가 튼튼하고 입주율이 매우 높습니다. 신뢰는 또한 특히 유럽에서 미래의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 드림 인더스트리얼은 높은 수입과 성장 잠재력을 찾는 투자자들의 관심을 끌 수 있습니다.

-2020년-

드림산업리츠의 높은 배당수익률과 월 배당금 지급은 회사가 소득 투자자들에게 눈에 띄는 두 가지 이유입니다.

4.5% 이상의 수익률은 지속되는 저금리 환경을 감안할 때 상대적으로 매력적이다. 투자자들은 높은 수익률이 매력적인 소득 가능성을 발견할 수 있습니다.

REIT는 강력한 펀더멘털과 매우 높은 점유율을 가지고 있습니다. 이 트러스트는 특히 유럽에서 미래의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. Dream Industrial은 높은 소득과 성장 잠재력을 찾는 투자자들에게 관심을 가질 수 있습니다.

-2021년-