미국 월배당주 추천 분석 - American Finance Trust(AFIN)

American Finance Trust(AFIN)

수익원 발굴에 있어서는 투자자들은 일반적으로 안전성과 높은 배당수익률, 향후 배당가능성이 높아지는 유상증권을 찾습니다. 이러한 요인의 상대적 중요성은 각 투자자의 목표에 따라 다르지만, 세 가지 모두를 제공하는 증권은 드물어요.

이러한 세 가지 특성을 혼합하여 제공하는 자산 등급 중 하나는 부동산 투자 신탁(REITs)입니다. 모든 REIT가 동일한 것은 아니지만, 많은 REIT가 위에서 설명한 3가지 바람직한 배당 특성 중 최소 2가지 이상을 제공합니다.

최근 배당금이 삭감됐지만 10%가 넘는 매우 높은 현재 수익률을 내는 미국 금융신탁(AFIN)이 그 예이다. 반면, 아메리칸 파이낸스 트러스트는 분기별이 아닌 월 단위로 배당금을 지급하는데, 이는 더 많은 경상소득과 더 빠른 부의 배분을 가능하게 합니다.

현재 매달 배당금이 지급되는 주식은 50~60개 정도에 불과합니다. 
아메리칸 파이낸셜 트러스트는 현재 수익률과 월 지급액이 매우 높기 때문에 소득 투자자들에게는 상당히 매력적으로 보입니다. 그리고 신뢰는 공정한 몫의 도전에 직면하고 있지만, 우리는 당분간 낮은 배당금을 지속가능하다고 봅니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

사업 개요

 

American Finance Trust는 서비스 판매와 관련된 단일 및 다중 테넌트 부동산 자산을 취득하는 데 초점을 맞춘 REIT입니다. 신탁은 최소 10년 이상의 임대 기간을 찾고, 목표 대 가치 대출은 45% 이하입니다.

이 신탁은 연간 약 3억 달러의 수익을 창출하며 시가총액이 최대 8억 6천만 달러에 달하는 거래를 하고 있습니다.

 

Source:  American Finance Trust  Investor presentation , page 6

 

American Finance Trust의 포트폴리오는 현재 약 40억 달러 가치의 원가, 즉 세금 목적으로 사용되는 감가상각 전 부동산으로 구성되어 있습니다. 포트폴리오에는 총 1,900만 평방피트에 달하는 800개 이상의 고유한 자산이 있으므로 American Finance Trust는 상당한 규모와 다양성을 가지고 있습니다.

점유율은 95% 미만으로 더 좋을 수 있지만, 소매업 중심의 REIT에게는 여전히 매력적입니다. 그 등급의 REIT는 높은 입주자 이직률로 인해 다소 높은 점유율을 보이는 경향이 있습니다. 신탁은 소매 리츠에게는 매력적인 9년 가중 평균 잔여 임대 기간을 유지하고 있지만, 임대 에스컬레이터는 연간 1%를 조금 넘고 있어 유기적인 성장이 다소 어렵습니다.

American Finance는 단일 테넌트 소매 부동산에서 수익의 약 절반을 얻지만, 다른 유형의 임대에도 상당한 영향을 미칩니다. 또한 더 많은 투자 등급의 테넌트를 포트폴리오에 포함하도록 포트폴리오를 개편하고 있습니다. 이를 통해 향후 몇 년 내에 채무불이행 위험을 줄일 수 있으며, 안전성이 향상되어 임대 수익의 안정성이 향상될 수 있습니다.

 

Source:   American Finance Trust Investor presentation , page 15

 

신뢰는 신용 등급이 매우 높은 테넌트(대부분 공개 트레이드)와 엄청난 다양성을 갖춘 포트폴리오를 구축했습니다. 실제로 상위 10개 테넌트가 전체 수익의 40%만 차지하므로 특정 테넌트에 지나치게 신뢰가 노출되지 않습니다. 또 현재 임대의 70% 이상이 2025년 이후 만료되기 때문에 임차인과의 안정성도 매우 높습니다. 단점은 작은 임대 에스컬레이터가 내장되어 있고, 임대 기간이 만료되는 임대료가 극히 적기 때문에 임대료 베이스의 유기적인 성장이 쉽지 않을 것이라는 점입니다.

그러나, 우리는 이 매우 높은 수준의 세입자와 임대차 계약 다변화가 오늘날의 안전뿐만 아니라 미래의 수익 안정과 나아가 배당을 위해 매력적이라고 봅니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

언급한 바와 같이, 아메리칸 파이낸스 트러스트는 특정 연도에 만료되는 임대료가 거의 없고, 평균적으로 임대료 에스컬레이터가 연간 1%를 조금 넘기 때문에 유기적인 성장 도전에 직면해 있습니다. 이런 요인의 조합은 신탁의 임대료 기준의 압도적 다수가 해마다 바뀌지 않아 안정성과 안전성을 제공한다는 의미이다. 하지만 이는 또한 성장이 달성하기 어려울 수 있다는 것을 의미합니다.

하지만, 이러한 신뢰는 인수를 통해 시간이 지남에 따라 상위 라인과 주당 운영(FFO)을 증가시킬 수 있었습니다.

 

Source:  American Finance Trust  Investor presentation , page 9

 

이 신탁은 최근 몇 년 동안 바람직하지 않은 특성을 가진 부동산을 하역하고, 수익금을 이용하여 유리한 특성과 투자 등급의 세입자로 더 많은 부동산을 획득하는 데 적극적입니다. 신탁은 2017년 초부터 454개의 부동산을 취득하면서 92개의 부동산을 분할하여 다른 곳에 투자할 현금을 창출하고 있습니다. 신탁은 최근 기간에도 계속 순취득자이기 때문에 이러한 활동이 중단될 기미가 보이지 않는다.

이것이 오늘날 아메리칸 파이낸스 트러스트가 가지고 있는 일차적인 성장 지렛대입니다. 본질적으로, 신탁은 미래의 성장에 자금을 대기 위해 기존 테넌트 기반에서 안정적이고 예측 가능한 현금 흐름을 이용하고 있습니다.

 

Source:  American Finance Trust  Investor presentation , page 5

 

신탁은 5월 6일에 1분기 실적을 보고했고 COVID-19로 인해 매우 어려운 조건에도 불구하고 좋은 성과를 보였습니다. 아마도 신탁이 보고한 가장 중요한 지표는 4월 임대료 징수이며, 이는 총 임대료의 79%에 달할 것이다.

이는 이상적인 것과는 거리가 멀지만, 많은 소매업 중심의 REITs들은 4월에 특히 식당과 기타 서비스업에 노출된 임대료 징수액이 거의 없었습니다. 미국 파이낸셜 트러스트의 포트폴리오에 있는 고급 세입자들은 일반적으로 재량권이 덜한 사업체이기 때문에 미국이 경제적 관점에서 견뎌온 최악의 위기 중 하나에서 계약된 임대료의 대부분을 지불할 수 있었다.

 

Source:  American Finance Trust  Investor presentation , page 17

 

신탁은 1분기에 현금 기준으로 5,900만 달러의 순영업이익(NOI)을 보고했습니다. COVID-19 위기에서 수익이 거의 영향을 받지 않아 분기 중 조정된 기준으로 주당 FFO가 0.23달러에 거래되었습니다. 지난 4월부터 본격적인 임대료 결제가 시작되었기 때문에 2분기에는 NOI와 FFO에 훨씬 더 큰 부정적인 영향을 미칠 것을 경고합니다. 그러나 5월과 6월에도 상당한 반등이 예상되기 때문에 3분기에는 미국 파이낸스 트러스트(American Financial Trust)가 정상 상태로 돌아가야 하며, 2분기에는 2020년 1분기보다 뛰어납니다.

신탁은 대차대조표상 18억 달러로 1분기에 종료되는 상당한 부채를 안고 있습니다. 신탁은 유동성을 증가시키기 위해 1분기에 추가 조치를 취했는데, 이는 다른 모든 리츠도 예외적인 상황을 감안했을 때 그렇게 한 것입니다. 이러한 사실은 이해할 수 있지만, 현재 신뢰는 8.1의 조정된 EBITDA 비율에 대한 부채를 가지고 있습니다. 이 비율은 엄청나게 높습니다. 가중평균금리는 4.2%에 불과해 중간에서 높은 한자릿수로 자본금 이자율로 지급액을 충당할 수 있지만, 아마도 아메리칸 파이낸셜 트러스트의 가장 큰 위험은 부채 부하일 것입니다.

이러한 부채 부하에도 불구하고, 우리는 신탁의 장기적 펀더멘털을 호의적으로 보고 있으며, 특히 우리는 신탁 포트폴리오의 상대적 안정성을 좋아합니다. 우리는 부채를 줄이고 싶지만 긍정적인 측면에서는 총 부채 18억 달러 중 거의 5억 달러가 올해 말이나 2021년까지 필요하지 않을 것으로 추정되는 권총입니다. 그것은 두고 봐야 할 일이지만 우리는 현재의 부채 수준이 지속 가능한 수준이 아니라 COVID-19로 인해 급증하는 것으로 보고 있습니다.

전체적으로, 향후 몇 년 동안 주로 인수 활동에서 한 자릿수 주가당 FFO가 발생하지만, 유기적인 성장 수준도 낮습니다.

배당 분석

 

아메리칸 파이낸스 트러스트는 최근 7월, 8월, 9월 월 납입금을 보통주당 0.070833달러의 비율로 발표했습니다. 이는 연간 기준으로 주당 0.85달러에 해당하며, 현재 11%에 가까운 수익률에 좋습니다.

이는 인상적이고, 특히 분기별 대신 월별 지급액을 고려할 때, 소득 투자자들에게는 상당한 금액의 추첨이 분명합니다. 하지만 아메리칸 파이낸셜 트러스트는 2분기 분배를 주당 1.10달러라는 이전 연간화 수준에서 줄였습니다. 상당한 액수의 삭감이긴 하지만 투자자들은 많은 리츠들이 그들의 지급액을 토큰 수준으로 낮추거나 COVID-19 때문에 아예 중단했다는 것을 명심해야 합니다.

올해 2분기 실적은 평년보다 현저히 저조할 것이라는 점을 감안하여 신탁은 최소한 주당 0.90달러를 벌 것으로 예상됩니다. 이는 주당 0.85달러의 새로운 배당금이 올해뿐만 아니라 내년에도 지속 가능해야 한다는 것을 의미합니다. 실제로, 아메리칸 파이낸셜 트러스트가 이전의 성장 궤도로 돌아갈 수 있기 때문에 내년에는 주당 최소 1달러의 FFO가 나올 것으로 예상됩니다.

안정적인 세입자와 인수 파이프라인이 충분하기 때문에 현재의 배당금은 안전하다고 생각합니다. 이에 대한 일차적 위험은 COVID-19로 인한 제2의 물결의 경제 폐쇄이며, 이는 신탁의 세입자들을 채무불이행 상태로 만들 수 있다. 현재로서는 특별히 가능성이 높다고 보지는 않지만, 아메리칸 파이낸스 트러스트는 위험성이 높고 보상성이 높은 상황입니다.

 

 

 

 

결론

 

우리는 아메리칸 파이낸셜 트러스트의 세입자 기반, 안정적인 수익률, 월 지급과 함께 매우 높은 배당 수익률을 좋아합니다. COVID-19로 인해 잠재적 셧다운을 둘러싼 불확실성이 여전히 남아 있다는 점에 주목하지만, 현재 배당금은 당분간 안전할 것으로 예상됩니다.

수익률이 11%에 육박하는 이 주식은 소득 투자자들에게 꽤 매력적이며, 여전히 위기 이전 최고치의 절반 수준에 거래되고 있는데, 이는 가치 제안이 이전보다 훨씬 좋다는 것을 의미합니다. 높은 수익률도 매력적이지만, 극단적 고수익 종목에서 전형적으로 그렇듯이 위험도는 더 높습니다.