미국 월 배당주

미국 월배당주 추천 분석 - Whitestone REIT(WSR)

GarciaHD1 2021. 1. 2.

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부동산 투자 신탁은 명백한 이유로 소득 투자자들 사이에서 인기 있는 투자이다. 그들은 유리한 세금 구조를 유지하기 위해 수익의 대부분을 지출해야 하며, 이로 인해 REIT 자산 등급에서 상당한 수익률을 달성할 수 있습니다.

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예를 들어 Whitestone REIT(WSR)의 배당수익률은 거의 9%로 S&P 500 지수의 평균 배당수익률의 4배가 넘습니다. 배당수익률이 5% 이상인 200개 이상 종목 중 하나다.

배당수익률이 매우 높을 뿐만 아니라 매달 지급도 합니다. 이는 Whitestone이 눈에 띄도록 도와줍니다. 현재 58개의 월별 배당주가 있기 때문입니다.

Whitestone의 경우, 높은 회사 부채와 취약한 배당금 보장 때문에 그것의 감질나게 높은 배당 수익률은 지속 가능하지 않을 수 있습니다. 실제로 이러한 이유로 우리는 Whitestone이 향후 어느 시점에 배당금을 삭감할 가능성이 높다고 보고 있는데, 이는 예비 투자자들에게는 중대한 적기이다.

사업 개요

Whitestone은 인구 증가율이 높은 대도시 지역에서 전자 상거래에 내성이 있다고 판단되는 고품질 부동산을 취득, 소유, 관리, 개발 및 재개발하는 상업적 REIT입니다. 그것의 재산은 주로 미국 남부에 위치하며, 그것은 소득과 경제 성장과 같은 유리한 인구 구조를 가지고 있다고 봅니다.

신탁회사의 재산은 대부분 피닉스와 휴스턴에 있으며, 텍사스의 다른 주요 도시들에 더 적은 할당량을 할당하고 있습니다. 이 지역들은 매우 구체적인 이유로 선택되었습니다. 회사의 취득 기준에는 개발 및 다양한 분야에서 눈에 띄게 입지 하고 있는 지역사회 중심의 부동산이 포함됩니다.

이러한 특성은 일반적으로 휴스턴, 댈러스, 오스틴, 샌 안토니오, 피닉스를 중심으로 성장 잠재력이 있는 인구 밀집 지역에 있습니다.

규모 면에서, 속성은 일반적으로 5백만 달러에서 1억 8천만 달러 사이의 50,000-200,000 평방 피트의 범위에 있습니다. 신뢰는 포트폴리오에 속성을 추가하려고 할 때 매우 구체적인 기준에 초점을 맞춥니다. 그중에서도 인구 증가율이 매우 높은 지역을 선택하는 경우가 가장 적지는 않습니다.

Whitestone은 오늘날 이러한 기준에 부합하는 주요 시장으로, 이러한 분야에 지속적으로 투자하고 확장하고 있습니다. Whitestone은 자사의 투자 자산이 필요한 상품을 제공하는 여행지이기 때문에 "전자 상거래에 내성이 있다"고 믿고 있다.

게다가, 이 회사는 이러한 것들이 온라인에서 쉽게 구할 수 없는 제품 및 서비스라고 믿고 있습니다. 실제로 Whitestone은 자체 피어 그룹 중에서 온라인 교체에 가장 덜 취약한 것으로 보고 있습니다.

이러한 부동산들은 인구밀도가 높은 고소득 지역에 위치해 있어 강력한 성장을 경험하고 있습니다. Whitestone은 자신의 특성이 인구 증가의 혜택을 받을 뿐만 아니라 가계 소득 증가의 혜택을 받을 것으로 기대합니다.

Whitestone은 자신이 투자하는 지역사회의 가구소득에 관한 한 동위 평균과 전국 평균을 모두 훨씬 초과합니다. 이는 매우 의도적인 것이며 높은 가계 소득과 높은 인구 증가율을 모두 가진 지역을 추구하는 신뢰의 중심 전략의 핵심 요소이다.

향후, 향후 성장을 촉진하기 위해 인수 전략을 지속할 것입니다.

성장 전망

인수 작업은 Whitestone의 성장 전략의 핵심 요소입니다. 회사는 위에서 언급한 바와 같이 부동산을 구입하기 전에 몇 가지 취득 기준을 준수합니다. Whitestone은 많은 인수를 하지는 않지만, 적절한 시점에 개입하여 구매할 수 있기를 기다리는 인내심을 보였습니다.

신탁은 2010년 IPO 이후 애리조나와 텍사스의 부동산만을 인수해 왔으며, 이러한 지역을 소득과 인구 증가의 가장 좋은 조합으로 보고 있습니다. 사실, 애리조나주는 다른 직업보다 더 많은 돈을 지불하는 경향이 있는 기술직의 높은 성장률을 가지고 있을 뿐만 아니라 전체 인구 증가율도 높다고 언급하고 있습니다. 텍사스 시장에서도 소득과 성장률이 높은 휴스턴이나 오스틴과 같은 도시에 호감을 보이는 것으로 나타났습니다.

기업공개(IPO) 이후 연평균 1억 달러 이상의 인수를 써왔는데, 2016년은 매우 가벼웠고, 2017년은 그 차이를 메우고 있습니다. 시가 총액이 5억 달러를 조금 넘는 상황에서 이러한 인수는 상당히 중요합니다. 실제로, 트러스트의 기업 가치는 IPO에서 1억 9100만 달러에서 현재 12억 달러로 상승했습니다.

트러스트의 인수를 통해 다음과 같이 매우 의미 있는 성장을 달성할 수 있었습니다. Whitestone의 IPO 점유율은 80%에 불과했지만, 현재는 91%에 가깝습니다.

평균 기본 임대료 또한 그 기간 동안 거의 두 배로 증가했고 그 결과 비교할 수 있는 순영업 수익에서 평균 이상의 성장률을 계속 생산하고 있습니다.

Whitestone은 지난 2월 말 2019년 실적을 발표하며 2018년 대비 성장세가 다소 악화된 모습을 보였습니다. FFO는 2018년 0.94달러에서 2019년 0.90달러로 떨어졌습니다. FFO의 조정책인 FFO Core는 2018년 1.16달러에서 2019년 1.06달러로 연중 8.6% 하락에 그쳤습니다.

한 해 동안 신규 임대 및 갱신 임대료가 각각 9.6%, 10.2% 인상되었습니다. 연간 기준 임대료(ABR)는 전년대비 19.35달러에서 19.77달러로 상승했습니다. 그 신탁은 또한 텍사스 어빙에 있는 라스 콜리나스 마을을 3,480만 달러에 인수했습니다. 그것은 한 해 동안 세 가지 특성도 분리했습니다. EBITDA에 대한 순부채는 매년 8.7배에서 8.6배로 소폭 개선되었지만 부채는 여전히 놀라울 정도로 높습니다.

Whitestone은 2020년 주당 FFO를 0.87달러에서 0.91달러로 안내했으며, FFO Core는 현재 연간 1.14달러의 배포액과 비교하여 1.05달러에서 1.09달러에 거래될 예정입니다. 높아진 부채 수준을 감안할 때 FFO Core가 보합세를 유지할 것으로 예상되는 것은 긍정적인 신호는 아닙니다.

Whitestone의 성장은 자산 기반이 성장한 이력이 반드시 FFO 성장으로 이어지지 않았기 때문에 이러한 발전을 고려할 때 다소 문제가 있는 것으로 보입니다. 실제로 2019년에는 약세를 보이고 2020년에는 더욱 전망이 밝기 때문에 Whitstone의 리스크가 크다고 보고 있습니다.

배당 분석

Whitestone은 배당수익률이 매우 높기 때문에 소득 투자자들에게 분명한 매력을 가지고 있습니다. 실제로 오늘날 주식은 거의 9%의 수익률을 기록하고 있습니다. 그렇긴 하지만, 특히 Whitestone과 같은 고수익 주식으로 REIT의 배당금 지급 능력을 평가하는 것도 중요합니다.

배당금은 연간 주당 1.14달러이며, 최근 몇 년 동안 Whitestone의 주식당 핵심 FFO가 이 보상에 포함되었다. 2020년도의 지침은 중간점이 배당 비용보다 낮기 때문에 그렇지 않다는 것을 시사합니다. 2019년에도 코어당 FFO가 배당금을 0.08달러에 못 미치는 등 상황이 심각했습니다. 이는 코어 FFO와 배당금의 현금 비용에서 약 330만 달러에 해당합니다.

배당금이 수익으로 충당되지 않는 경우 투자자들은 주의를 기울여야 합니다. 이는 Whitestone의 FFO가 잘못된 방향으로 이동하고 있다는 점을 고려할 때 특히 그렇습니다.

신탁사의 장기 전략은 향후 몇 년 안에 배당금을 지급하는 데 도움이 될 것입니다. 그것의 G&A 비용은 여전히 매우 높으며, 수익의 10% 미만을 목표로 하는 트러스트의 명시적인 목표와는 매우 거리가 멉니다. 경영진은 매출 증대와 비용 절감을 동시에 통해 이러한 비용을 상당히 절감할 계획을 가지고 있습니다. 그것은 결실을 맺을 경우, FFO와 배당금의 커버리지를 개선하는 데 도움이 될 것입니다. 실제로, 진전은 더디게 진행되었습니다.

또한 Whitestone은 EBITDA에 대한 부채 비율이 8.6배이며, 이는 엄청나게 높다는 점을 감안하여 레버리지 축소를 원하고 있습니다. 신탁은 6배에서 7배까지의 기간을 목표 장기 금리로 보고 있으며, 이를 달성하면 신탁의 채무 서비스 비용이 절감될 것입니다. 이것은 또한 시간이 지남에 따라 배당금 적용 범위를 개선하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 이 비율은 2019년에 소폭이지만 더 높게 이동했다는 점에 주목합니다.

이 모든 것을 감안하더라도 Whitestone의 배당금은 보상이 잘 적용되는 다른 많은 REIT보다 훨씬 위험성이 높은 제안입니다. Whitestone이 성공하더라도 FFO가 다시 배당금을 지급하기까지는 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

우리는 Whitestone의 수익률이 매우 매력적이지만 여기서 논의된 요소들을 고려할 때 삭감될 위험이 있는 수익률도 매우 매력적이라고 봅니다. 결과적으로, 이것은 주식의 매력을 감소시킵니다.

결론

'높은 위험, 높은 보상'이라는 속담이 Whitestone에게 적용되는 것 같습니다. 주식은 배당수익률이 엄청나게 높지만 리스크가 없는 것은 아닙니다.

현재 배당금 지급은 지급액과 FFO 사이의 적자가 상당히 적다는 점을 감안하면 당분간 지속될 것으로 보입니다. 그렇기는 하지만, 장기간의 배당을 유지할 수 있을지는 두고 봐야 할 것이고, 회사의 장기 계획의 성공과 많은 관련이 있습니다.

만약 모든 것이 계획대로 진행된다면 Whitestone은 은퇴자와 같이 지금 당장 수입을 찾고 있는 투자자들에게 매력적인 주식일 수 있습니다. Whitestone은 2010년 IPO 이후 배당금을 올리지 않고 있어 배당 성장 투자자들에게는 그다지 매력적이지 않다는 것을 의미합니다. 하지만 거의 9%에 가까운 수익률과 월별 배당금 지급은 매력적인 속성입니다.

따라서 Whitestone 주식을 매입할지 여부는 투자자의 시간 범위와 위험 회피 수준으로 내려갈 수 있습니다. 현 시점에서는 배당 삭감을 예상하지 못하지만, 신탁 포트폴리오의 실적 악화는 향후 어느 시점에서는 감액으로 이어질 수 있습니다. 따라서 가장 위험 부담이 큰 투자자만 높은 배당금을 위해 Whitestone을 매수할 것을 고려해야 합니다.