미국 주식 투자 전망

2020년 미국 배당 주식 REITS TOP 10 투자 전망

GarciaHD1 2020. 7. 22.

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간단히 말해서 부동산 투자 신탁(REITs)은 의미 있는 포트폴리오 수익을 창출하는 훌륭한 증권일 수 있습니다. REITs는 보통주보다 더 높은 배당수익률을 제공합니다.

S&P 500 지수는 현재 평균 수익률이 2% 미만인 반면, 배당수익률이 5% 이상인 리츠는 상대적으로 쉽게 찾을 수 있습니다.

이 기사에서는 모든 REITs의 다운로드 가능한 Excel 시트 외에도 소득 투자자가 이 자산 클래스에 특히 주의를 기울여야 하는 이유에 대해 설명합니다. 그리고 오늘 상위 10위권 REITs도 포함되어 있습니다.

이 자료에는 총 수익률을 사용하여 순위를 매긴 10대 REIT가 포함되어 있습니다.

비즈니스 모델 강도에 대한 정성적 평가, 성장 잠재력, 부채 수준 분석을 바탕으로 목록을 더욱 좁힙니다. 상위 10개 목록은 5년 예상 총 수익률로 최하위부터 최고 순으로 순위가 매겨집니다.

왜 REITs에 투자해야 할까요?
REIT 재무 지표입니다.
오늘의 10대 REITs입니다.
#10: Innovative Industrial Properties (IIPR)
#9: Digital Realty (DLR)
#8: Public Storage (PSA)
#7: Federal Realty Investment Trust (FRT)
#6: National Retail Properties (NNN)
#5: W.P. Carey (WPC)
#4: Omega Healthcare Investors (OHI)
#3: Iron Mountain (IRM)
#2: STAG Industrial (STAG)
#1: Realty Income (O)

왜 REITs에 투자해야 할까요?

REITs는 수익을 창출하고자 하는 투자자들을 위한 환상적인 자산 클래스입니다. 따라서 이러한 증권에 대한 투자의 주된 이점 중 하나는 높은 배당수익률입니다.

현재 REITs의 높은 배당수익률은 단독 발생이 아닙니다. 실제로 이 자산 등급은 수십 년 동안 S&P 500보다 높은 배당 수익률로 거래되어 왔습니다.

이러한 추세는 다음과 같습니다.

Source: NAREIT: The Investor’s Guide to REITs

리츠의 높은 배당수익률은 부동산 투자신탁으로서 사업을 하는 것에 대한 규제적 영향 때문입니다. 이러한 신탁은 REIT로 상장하는 대가로 적어도 순이익의 90%를 유니톨더에게 배당금으로 지급해야 합니다(REITs는 주식 대신 단위로 거래).

간혹 REIT의 지급 비율이 90% 미만일 수 있습니다. 이는 REIT 지급 비율의 분모에서 순이익이 아닌 운영 자금을 사용하고 있기 때문일 수 있습니다(나중에 더 자세히 설명).

REITs의 높은 지급 비율은 동료에 비해 총 수익률이 낮다고 생각할 수 있습니다(배당 수익률이 높더라도).

이것은 사실이 아닙니다. 지수를 집계하고 추적하는 MSCI에 따르면, MSCI US REIT 지수는 1994년 12월 30일 이후 연간 총 10.6%의 수익률을 보였습니다. 같은 기간 미국 시장의 대형, 중형, 소형 자본 부문을 추적하는 모기업 지수인 MSCI USA IMI(Investable Market Investmentable Market Index)를 연간 약 60 베이시스 포인트 능가했습니다.

REITS 투자 지표

REITs는 고유한 비즈니스 모델을 실행합니다. 대부분의 다른 비즈니스 유형보다 장기 보유 자산의 소유에 주로 관여합니다. 회계적인 관점에서, 이것은 리츠가 상당한 비현금 감가상각과 상각 비용을 발생시킨다는 것을 의미합니다.

이것이 리츠의 수익에 어떤 영향을 미칩니까?

감가상각비와 상각비는 기업의 순익을 감소시키므로, 현금흐름에 따라 배당금이 안전하더라도 리츠의 배당금이 순이익보다 높을 때도 있습니다.

재무 성과와 배당 안전성에 대한 더 나은 감각을 제공하기 위해, REITs는 결국 운영, 즉 FFO로부터 재무 메트릭 펀드를 개발했습니다. FFO는 수익과 마찬가지로 단위별로 보고될 수 있으며, 이는 REIT의 주당 순익과 대략 동등한 FFO/단위입니다.

FFO는 순익을 취하여 REIT의 인식된 배당금 지급 능력을 인위적으로 손상시키는 것으로 보이는 다양한 비현금 수수료를 추가함으로써 결정됩니다.

FFO를 계산하는 방법의 예를 들어, 가장 규모가 크고 가장 인기 있는 REIT 증권 중 하나인 Realty Income(O)의 최근 수익 발표에서 다음과 같은 순이익-FFO 조정을 고려합니다.

2019년 4분기에 단위당 순이익은 주당 0.39달러인 반면 단위당 FFO는 0.85달러로 두 메트릭스 간에 상당한 차이를 보였습니다. 이는 감가상각과 상각이 부동산 투자신탁의 GAAP 재무성과에 미칠 수 있는 심오한 영향을 보여줍니다.

REITS 주식 TOP 10

아래에서는 질적 강도와 총 수익 잠재력을 기준으로 오늘 상위 10개 REIT를 선정했습니다. 이들 종목은 향후 5년간 기대수익률이 긍정적이고, 배당수익률이 높아 소득투자자들에게 어필할 수 있는 종목입니다.

특히 리츠에 미치는 영향이 컸기 때문에 코로나바이러스 사태 때 투자자들이 고려해야 할 배당 지속가능성에 대한 강조가 추가됐습니다. 주식은 미래 성장 잠재력, 배당수익률, 배당안전성 등 질적 요인과 양적 요인을 조합한 매력의 순서로 상장됩니다.

Top REIT #10: Innovative Industrial Properties (IIPR)

Dividend Yield: 4.7%

Innovative Industrial Properties, Inc.는 마리화나 재배 및 생산에 사용되는 부동산을 소유하고 있으며, 의약품 시장에 초점을 맞추고 있습니다. 2020년 7월 1일 현재 IIPR은 애리조나, 캘리포니아, 콜로라도, 플로리다, 일리노이, 메릴랜드, 매사추세츠, 미시간, 미네소타, 뉴욕, 네바다, 노스다코타, 오하이오, 펜실베이니아, 버지니아에 위치한 58개의 부동산을 소유하고 있습니다.

부동산은 총 440만 평방피트의 임대 가능한 평방피트이며, 점유율은 99.2%, 가중 평균 잔여 임대 기간은 약 16.2년이다. IIPR은 업계 최고의 여러 테넌트에 걸쳐 다양한 자산 포트폴리오를 제공합니다.

2020년 5월 6일 IIPR은 1분기 재무 결과를 발표했습니다. 분기별 매출과 AFFO/주식 정상화는 각각 210%와 249% 증가한 210만 달러와 1.12달러로 증가했습니다. 이러한 성장은 주로 특정 시설의 계약상 임대 에스컬레이션뿐만 아니라 새로운 부동산을 취득 및 임대하는 것에 의해 주도되었습니다. 2020년 1월 1일부터 5월 6일까지 총 9개의 부동산을 취득하여 총 110만 평방피트까지 임대 가능합니다. 총 투자 비용은 2억 2,210만 달러이다.

IIPR은 5%에 가까운 배당수익률뿐만 아니라 회사의 미래 성장 잠재력 때문에 소득 투자자들에게 매력적입니다. 수많은 REITs가 코로나바이러스에 의해 심하게 손상되는 반면, IIPR은 의료용 및 오락용 대마초 영업이 "필수 사업"으로 간주되어 개방이 허용되었다는 점에서 독특한 장점을 가지고 있습니다.

IPR은 회사 IPO 이후 AFFO를 크게 성장시켰습니다. 지난 3년 동안 중단 없는 인수로 인해 분기별 AFFO/주식을 감소시킨 분기는 단 한 분기도 없었습니다. 대마초 부문의 성장을 활용하기 위해 IIP는 2019년에만 35개의 부동산을 취득했습니다. 미국 전역에서 합법화가 증가함에 따라, 우리는 향후 몇 년 동안 성장이 지속될 것으로 기대합니다.

배당금은 FFO와 함께 높은 비율로 증가했습니다. 2019 회계연도에 분포는 놀랍게도 135.8% 증가했습니다. 투자자들은 대마초 산업의 위험 상승에 주목해야 하지만, 그 주식은 4.7%의 높은 수익률을 가지고 있습니다. 잠재적인 위험 요소에는 규제 및 테넌트 보장성 문제가 포함됩니다. 또한 희석도 위험합니다. 대량 취득 자금을 조달하기 위해, 회사는 희석적 영향을 미칠 수 있는 많은 추가 자본을 발행해 왔습니다.

IIPR의 배당금은 회사가 지속적으로 FFO 성장을 달성하는 한 안전해 보입니다. IIPR은 1분기에 주당 1.00달러의 배당금을 지불했는데, AFTO는 주당 1.12달러의 배당금을 지급했습니다. 높은 수익률과 상당한 성장 잠재력을 지닌 IIPR은 성장 중심의 리츠에 관심이 있는 투자자들에게 매력적인 주식입니다.

Top REIT #9: Digital Realty (DLR)

Dividend Yield: 3.1%

디지털 리얼티 트러스트는 코로나바이러스 위기 때 제공하는 독특한 안전성 때문에 또 다른 매력적인 리츠이다. Digital Realty는 기술 산업을 위한 자산을 소유하고 개발합니다. Digital Realty의 속성은 정보를 저장하고 처리하는 데이터 센터, 기술 제조 사이트 및 주요 메트로 지역이 데이터를 전송할 수 있도록 하는 인터넷 게이트웨이 데이터 센터의 조합입니다.

2020년 3월 13일 Digital Realty는 유럽의 클라우드 데이터 센터 공급업체인 Interxion(InxN 이전 티커: INXN)의 조합을 완료했다고 발표했습니다. 기존 INXN 주주들은 이제 새로운 디지털 부동산의 20%를 소유하고 있습니다. 이번 인수는 의미심장하게 회사의 국제적 범위를 넓혔습니다.

2020년 5월 7일 디지털 리얼티는 2020년 1분기 결과를 발표했습니다. 디지털 부동산의 분기 매출은 8억 2천 3백만 달러로 전 분기보다 5% 증가했고 작년 같은 분기에 비해 1% 증가했습니다. 주요 자금 운용(FFO)은 1.53달러로 전년대비 1.73달러가 되었습니다.

Digital Realty도 2020년 전망을 제공했습니다. 동사는 37억2500만 달러에서 38억2500만 달러의 매출, 조정된 EBITDA에서 20억7500만 달러에서 21억2500만 달러, 점유율은 85%에서 86%이며, 주당 핵심 재무 책임자는 5.90~6.10달러이다. 이러한 결과는 또 다른 성공적인 한 해를 의미하며, 특히 광범위한 REIT 업계의 어려움을 고려할 때 인상적입니다.

2010년 이래로 Digital Realty는 주식당 FFO를 연평균 7.8%씩 증가시켰습니다. 이 기간 동안 매년 지분율을 늘린 점을 감안하면 특히 신탁의 성장률이 인상적입니다. Digital Realty는 인수에 있어 매우 전략적입니다. 예를 들어, 2017년 Digital Realty는 또 다른 기술 중심 REIT인 DuPont Fabros Technology를 구입했습니다. 최근에는 Digital Realty가 Interxion을 추가하면서 유럽 클라우드 산업에 대한 관심이 높아졌습니다.

디지털 리얼티의 배당금 지급 비율(수익 대신 FFO 사용)은 REIT의 경우 상대적으로 낮으며 2020년에는 75%로 예상됩니다. 이렇게 되면 주주는 시장이 하강 국면에 진입하더라도 배당금은 안전하다는 확신을 갖게 될 것입니다. Digital Realty의 주요 경쟁 우위는 Digital Reitty가 세계에서 가장 큰 기술 리츠 중 하나라는 점입니다. 이를 통해 REIT는 경쟁업체와 비교하기 어려운 크기와 규모를 확보할 수 있습니다.

Top REIT #8: Public Storage (PSA)

Dividend Yield: 4.1%

Public Storage는 1980년에 설립된 REIT입니다. 신탁사는 일반적으로 월별로 스토리지 공간을 임대하는 약 2,400개의 부동산에 대한 지분을 소유하고 있으며, 이는 미국에서 가장 큰 실체가 됩니다. 이 신탁은 연간 약 28억 달러의 수익을 창출하며 시가총액은 340억 달러이다.

Public Storage는 올해 초의 시작이 놀라울 정도로 강력했습니다. 2020년 1분기 주당 FFO는 2.61달러로 3.6% 상승했습니다. 매출은 전년대비 3.9% 증가했습니다. 이 회사는 최근 몇 달 동안 입주 활동이 줄었지만 입주 활동도 감소했습니다. 같은 매장 평방 피트 점유율이 92.7%로 지난해 같은 시기 92.1%에서 확대됐습니다.

회사는 코로나바이러스로부터 수익이 타격을 받은 만큼 2분기에는 재무 결과가 악화될 가능성이 높다고 투자자들에게 경고했습니다. 동시에, 강화된 안전 예방 조치와 일시적인 임금 인상으로 인해 비용이 증가했습니다.

Public Storage는 놀라운 성장 기록을 보유하고 있습니다. 2008년 이후 주당 FFO는 약 두 배로 증가하여 연간 총 증가율이 한 자릿수 중반에 이르렀습니다. 스토리지 공간 산업의 근본적인 과밀화로 인해 이러한 수준에서는 성장이 다소 둔화될 것으로 예상됩니다. 향후 5년간 매년 3%의 주당 재무담당자(FFO) 성장을 예상하고 있습니다.

우리는 또한 가까운 미래에 불황이 발생할 경우 다른 많은 리츠에 비해 회사가 비교적 잘 버틸 것으로 기대합니다. Public Storage는 비즈니스의 방어적 성격을 감안할 때 지난 번과 마찬가지로 다음 불황에서도 우수한 성능을 발휘해야 합니다. 또한 미국에서 가장 큰 스토리지 운영업체라는 점에서 규모와 브랜드 인지도라는 분명한 경쟁 우위를 가지고 있습니다.

향후 5년간 주당 재무건전성장은 3%이며, 주식의 배당수익률은 4%를 상회할 것으로 예상됩니다.

Top REIT #7: Federal Realty Investment Trust (FRT)

Dividend Yield: 5.4%

Federal Realty는 Brixmor Property Group과 유사한 쇼핑 센터 REIT입니다. 하지만, 미국의 고소득 인구 밀도가 높은 해안 시장에 집중하여 경쟁사보다 평방 피트당 요금을 더 많이 부과할 수 있습니다. 연방 부동산은 연간 약 9억 5천만 달러의 수익을 창출합니다.

이 회사의 명성에 대한 가장 큰 주장은 A등급 대차대조표(REIT 분야에 대한 가장 보수적인 투자 중 하나)와 52년 연속 배당(REITs 중 가장 긴 연속)이 7%라는 매우 인상적인 CAGR로 성장했다는 점입니다.

Federal Realty는 Divil Kings의 독점 목록에 있습니다.

소매업 REIT로서 연방 부동산은 코로나바이러스 위기로 인해 부정적인 영향을 받았습니다.

회사는 5월 7일에 1분기 재무 결과를 보고했어요. 2억 2천 2백만 달러의 수익은 부분적으로 감소했고 조정된 주당 FFO는 작년 같은 분기에 비해 3.9% 감소했습니다.

이 회사는 4월 임대료의 53%를 거둬들였고, 연간 기본 임대료 기준으로 상업용 임차인의 약 47%가 오픈되어 운영되고 있다고 보고했습니다. 1분기 말 현재 점유율은 93.6%였다. 최근에는 5월에 54%로 임대료 징수 경향이 약간 개선되었습니다.

Federal Realty는 전략적으로 선택된 주요 시장에 위치하는 유연한 소매 기반 부동산 포트폴리오가 가까운 미래에도 계속 번창할 것으로 믿고 있습니다. 이들 시장의 우수한 소득과 인구 특성, 진입에 대한 상당한 장벽, 강한 수요 특성이 강력한 장기 임대료 성장을 견인할 것이기 때문입니다.

또한, 포트폴리오를 관리 가능한 크기로 유지하고 제한된 수의 핵심 시장에 국한시킴으로써, 경영진은 각 자산에 성능을 향상시키는 데 필요한 초점을 맞출 수 있습니다. 코로나바이러스 관련 셧다운에 대응해 코로나바이러스 위기를 헤쳐나갈 수 있도록 유동성을 높이고 있습니다. 연방 부동산은 3월에 10억 달러의 회전 신용 시설 중 9억 9천만 달러를 인출했습니다.

Top REIT #6: National Retail Properties (NNN)

Dividend Yield: 6.1%

National Retail Properties는 미국 전역에 3,000개 이상의 단일 테넌트(single-tenant) 순 임대 소매 부동산을 소유하고 있는 REIT입니다. 위치를 바꾸고 고객 기반을 상실하지 않기 위해 임대료 인상을 훨씬 더 많이 수용하기 때문에 소매 고객에 초점을 맞추고 있습니다.

이러한 전략 덕분에 내셔널 소매업체는 변동성이 현저히 낮은 지속적인 성장을 제공했습니다. 그것은 또한 매우 높은 점유율을 특징으로 합니다; 그것의 15년 동안 낮은 점유율은 96%입니다. 실제로 2003년부터 2019년까지 점유율은 96.4% 아래로 떨어진 적이 없습니다.

내셔널리테일은 30년 연속 배당금을 늘리면서(공매도된 리츠 3개만 매칭한 기록) 배당챔피언스 회원이 됐습니다.

2020년 1분기 매출은 전년 동기 대비 6.9% 증가한 반면 조정된 주당순이익은 4.4% 증가한 0.71달러를 기록했습니다. 그 회사는 3월 31일 현재 98.8%의 점유율을 보고했어요. 그러나 투자자들은 코로나 바이러스로 인해 National Retail Properties의 위험 수준이 높아졌다는 점에 유의해야 합니다.

4월 29일 현재, 2020년 4월 임대료의 약 52%를 징수하였으며, 이는 연간 기본 임대료의 약 37%에 해당합니다. 이 회사는 임대료 연체를 요청한 세입자들과 협상을 벌이고 있지만 투자자들은 4월 임대료 징수액이 다른 몇몇 리츠보다 낮다는 점에 유의해야 합니다.

따라서 National Retail Properties는 Realty Income보다 다소 높은 리스크를 가지고 있지만, 압축된 가치 평가와 높은 배당 수익률로 인해 더 높은 수익을 창출할 수 있습니다.

National Retail Properties는 꾸준한 성장 기록을 가지고 있습니다. 2009년 이후 매년 평균 5.8%씩 주당 FFO를 성장시켰습니다. 우리는 투자가 압축을 확산함에 따라 성장이 더디게 진행될 것이라고 믿지만 높은 수준의 점유율은 여전히 낮은 한 자릿수 매출과 주당 재무담당자 증가율을 제공할 수 있습니다.

National Retail의 주식당 FFO 성장의 대부분은 신규 부동산 취득으로 인해 발생할 것이며, 이는 최근 증자를 통해 실행할 수 있는 좋은 포지셔닝입니다. 우리는 올해 코로나바이러스 발생으로 인한 역풍을 예상하지만, 회사가 앞으로 꽤 잘 회복할 것이라고 가정합니다.

이 회사는 대차대조표를 건전하게 보유하고 있으며 2022년까지 3억 2천 7백만 달러 미만의 채무가 만기가 됩니다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 BBB+ 신용등급이 높고, EB에 대한 부채가 있습니다. EBITDA 비율이 4.9배입니다. 따라서 미국 전역의 코로나바이러스 위기와 소매점 폐쇄로 인해 내셔널 소매업 속성(National Retail Properties)의 위험성이 높아지지만, 위기가 끝나면 나타날 수 있는 좋은 위치이다.

Top REIT #5: W.P. Carey (WPC)

Dividend Yield: 6.3%

W.P. Carey는 부동산 소유와 투자 관리라는 두 가지 부문을 운영하는 상업용 부동산 중심 REIT입니다. REIT는 미국과 북유럽 및 서유럽 전역에서 1,200개 이상의 단일 테넌트 부동산을 순 임대 방식으로 운영하고 있습니다. 그것의 자산 관리 사업은 약 28억 달러의 AUM을 가지고 있습니다.

W.P. Carey는 여러 산업 그룹에 걸쳐 고도로 다각화된 부동산 포트폴리오를 보유하고 있습니다.

W. P. Carey는 5월 1일 1분기 실적을 발표했습니다. 신탁은 분기 동안 총 3억 9천 9백만 달러의 수익을 올렸다고 보고했는데, 이는 작년 같은 분기에 비해 3.6% 증가한 수치이다. 주당 FFO는 주당 1.25달러로 분석가의 합의보다 10% 높은 0.11달러였습니다. 주식당 FFO는 매년 3%씩 증가했습니다.

다른 많은 리츠들과 마찬가지로 W. P. Carey도 코로나바이러스 위기와 그것이 운영에 미칠 알려지지 않은 영향을 이유로 2020년 지침을 철회했습니다. 지금까지 W.P. Carey는 1분기 주당 FFO 성장을 달성했을 뿐만 아니라 수익 공개 당시 4월 임대료의 95% 이상을 회수했기 때문에 폭풍의 상황을 아주 잘 헤쳐나가고 있습니다.

게다가 W.P. Carey는 1분기에 98.8%의 높은 점유율을 보였습니다. 4월 임대료 징수율은 96%, 5월 임대료 징수율은 95%를 기록하는 등 이후 추세는 꾸준히 이어지고 있습니다.

W. P. Carey는 2009년부터 2019년 사이에 연간 6%의 비율로 주식당 FFO 성장을 창출했는데, 이는 부동산 투자 신탁에 있어서 매우 견고한 성장률을 보였습니다. W. P. Carey의 주식당 FFO 증가율은 2014년과 2018년 사이에 평균 3%에 불과하기 때문에 성장률은 수년에 걸쳐 둔화되었습니다. 그럼에도 불구하고 이는 상당한 성장률을 보이고 있으며, 앞으로도 매년 3%-4%의 비슷한 성장률을 예상하고 있습니다.

새로운 부동산에 대한 투자로 인해 성장이 가속화되고 있습니다. 2012년부터 REIT는 전체 REIT를 구입하거나 단일 자산/포트폴리오를 구입하여 100억 달러 이상을 신규 자산에 투자했습니다. 게다가, 사업의 방어적인 성격과 과거 경기 침체기의 강한 실적 때문에, 우리는 W.P. Carey가 코로나바이러스 위기 동안 잘 해낼 것이라고 믿습니다.

W.P. Carey의 장점 중 하나는 다른 많은 REIT들보다 상태가 좋은 대차대조표이다. W.P. Carey는 Standard & Poor's에서 BBB로 확실한 신용등급을 가지고 있다. 2022년까지 7억 6천 8백만 달러의 만기가 상당히 낮습니다. 또한 1998년 이후 매년 배당을 늘리면서 안정적인 배당성장의 오랜 역사를 가지고 있습니다.

Top REIT #4: Omega Healthcare Investors (OHI)

Dividend Yield: 9.1%

오메가 헬스케어 인베스터스는 최고의 숙련된 간호 집중 의료 리츠 중 하나입니다. 또한 노인 주택 개발로 연간 9억 3천만 달러의 약 20%의 수익을 창출하고 있습니다. 이 회사의 3대 주요 판매 포인트는 재무, 포트폴리오 및 관리 강도입니다. 특히, 오메가는 숙련된 간호 시설의 선두주자이다.

오메가사는 5월 4일에 1분기 재무 결과를 보고했습니다. 오메가社의 포트폴리오가 계속 성장함에 따라 1분기에 매출은 전년 동기 대비 13% 증가한 2억 5천 3백만 달러를 기록했습니다. 운영 자금(FFO)은 1억 8100만 달러로 전년 대비 26% 증가했습니다. 주당 순익 기준으로 조정된 FFO는 4% 성장하여 $0.79를 기록했습니다.

신탁관리팀은 COVID-19로 인해 세입자들이 수익 감소와 비용 상승이라는 "도전" 기간을 맞이하고 있으며, 그 결과 올해 주당 재무담당자 추정치를 2.90달러로 줄였습니다. 우리는 오메가 위기에서 다소 격리된 것으로 보고 있습니다. 따라서 오메가 FFO는 바이러스로 인한 장기적 둔화에도 불구하고 상당히 잘 버텨야 합니다. 오메가사는 4월에 만기가 되는 임대료와 담보 대출금의 98%를 모았습니다.

이 포트폴리오는 우호적인 단기 수급 전망에서 이익을 얻습니다. 또한 중요한 향후 임대 만료나 임대 갱신 리스크가 없으며 강력한 지리적 및 운영자 다양화(40개 주 및 영국 40개 주 71개 사업자)를 누리고 있습니다. 오메가 또한 투자 등급의 신용 등급이 BBB-입니다.

미국의 의료 시스템의 미래에 대한 불확실성은 여전하고 일부 임차인은 재정적으로 강하지 않지만, 회사가 증가하는 의료 부문에 노출되면서 높은 배당 수익률과 결합되어 주식은 불경기에 내성이 있는 매수로 변모하고 있습니다.

Top REIT #3: Iron Mountain (IRM)

Dividend Yield: 9.1%

Iron Mountain은 스토리지 및 정보 관리 REIT입니다. 이 서비스에는 기록 관리, 파괴, 이행 서비스, 데이터 보호 및 복구, 서버 및 컴퓨터 백업 서비스, 전자 및 물리적 미디어의 보호 등이 포함됩니다. 아이언 마운틴은 북아메리카와 라틴 아메리카, 유럽과 아시아 태평양 지역에서 운영되고 있습니다.

아이언 마운틴은 지난 5월 7일 1분기 실적을 발표했습니다. 10억 7천만 달러의 수익이 전 분기보다 1.9% 증가했습니다. 지속적인 포렉스 요율에서 수익이 전년 대비 3.2% 증가했을 것입니다. FFO는 1분기 동안 주당 0.59달러로 전 분기 대비 20% 상승했지만, 양호한 비교로 이익을 얻었습니다.

아이언 마운틴은 이전에 발표한 2020년 지침을 철회했습니다. 1분기 동안 바이러스 위기는 의미 있는 영향을 미치지 못했고, 운영 실적도 상당히 탄탄했습니다. Iron Mountain은 지속적인 수요를 보이는 고품질의 비즈니스 모델로부터 혜택을 받고 있습니다.

아이언 마운틴은 고성장 투자신탁은 아니지만 2009년 이후 매년 3%씩 주당 현금흐름을 끌어올리는 데 성공했습니다. 성장은 여러 가지 기여 요인에 의해 주도되어 왔습니다. 첫 번째는 주로 가격 인상을 통한 유기적인 수익 증가입니다. Iron Mountain은 과거에는 3%의 유기적인 수익 증가율을 달성했으며, 향후에는 연간 3%에서 5%의 유기적인 수익 증가율을 달성할 수 있도록 안내하고 있습니다.

Iron Mountain은 보안 데이터 스토리지에 집중함으로써 고유한 집중력을 제공함으로써 스토리지 업계의 경쟁업체와의 신뢰 관계를 한 발짝 더 떨어뜨립니다. 이 신뢰는 미국 전역과 국제적으로 여러 지리적 시장에서 활발히 이루어지고 있으며, 국제 사업을 더욱 확대할 계획입니다.

이러한 지리적 다양화는 서비스에 대한 수요가 그다지 순환적이지 않다는 사실과 결합되어, 철산이 불황에 비교적 탄력적이라는 것을 의미하며, 이는 현재의 위기 동안에 도움이 될 것입니다. 지난 금융위기 때도 현금흐름이 계속 늘어나면서 강력한 불황실적을 낳았습니다.

Top REIT #2: STAG Industrial, Inc. (STAG)

Dividend Yield: 4.8%

STAG Industrial은 국내 산업용 부동산 시장 전체에서 유일하게 활성화된 순수 플레이 산업 리트입니다. 단일 테넌트(Single-tenant) 산업 자산에 초점을 맞추고 있으며, 미국 38개 주에 걸쳐 450개의 건물을 보유하고 있습니다.

최근 데이터에 따르면, 임차인의 55%가 공개 평가되고 33%가 "투자 등급"으로 평가됩니다. 회사는 일반적으로 위험을 줄이기 위해 기존 테넌트와 거래를 합니다. 또한 리스크를 더욱 줄이기 위해 광범위한 지리적 및 테넌트 다양화를 추구합니다.

그 회사는 최근 1분기 탄탄한 재무 실적을 발표했습니다. 운영의 핵심 자금인 FFO는 전년도 같은 분기에 비해 33% 증가한 7060만 달러를 기록했습니다. 비록 이러한 인수에 자금을 조달하기 위한 주식 발행으로 주당 성장률이 훨씬 낮았지만, 인수는 회사의 높은 성장률을 부채질했습니다. 현재 환경에서는 여전히 성장세가 인상적이지만, 주당 FFO는 4.4% 증가했습니다.

가장 최근 분기에 전자상거래가 장기 임대의 53%를 차지하면서 전자상거래의 증가가 사업의 큰 후폭풍입니다.

코로나바이러스는 운송과 산업 REIT 분야에 타격을 입혔습니다. 게다가, 산업 부문은 전형적으로 상당히 순환적이어서 불황기에 어려움을 겪습니다.

그러나 STAG는 강력한 지역 기반 자산 관리 팀을 보유하고 있으며, 시장 상황에 관계없이 포트폴리오 및 현금 흐름을 지속적으로 확장할 수 있는 부가가치 프로젝트 그룹에 참여할 수 있습니다. 뿐만 아니라 목표 환경의 자산 중 최대 0.5%만 소유하고 있어 엄청난 성장 활주로를 확보하고 있습니다.

이 회사는 최근 투자자들에게 임대료 구제를 요청한 세입자들이 연간 기본 임대료의 1%에 불과하다고 통보했는데, 이는 코로나바이러스 사태 당시 STAG가 비교적 잘 버티고 있음을 보여주는 수치이다. 이 회사는 또한 불확실한 환경에서 현금을 보존하기 위해 인수를 일시 중지했습니다.

지금까지 STAG의 주요 재무 지표는 잘 버티고 있습니다. 1분기 입주율은 96.2%였고, 4월 기준 임대료의 90%, 5월 임대료의 99%를 받았다. 높은 입주 및 임대료 징수는 회사 배당금의 지속가능성에 좋은 징조이다. STAG는 5% 미만으로 가장 수익성이 높은 REIT는 아니지만 그 대가로 지속 가능한 배당금을 제공합니다.

Top REIT #1: Realty Income (O)

Dividend Yield: 4.9%

Realty Income은 6,500개 이상의 부동산을 소유하는 소매 중심의 REIT입니다. Realty Income은 광범위한 소매 개발(예: 쇼핑몰)의 일부가 아닌 독립형 부동산을 소유합니다. 즉, 정부 서비스, 의료 서비스 및 엔터테인먼트를 비롯한 여러 테넌트에 대해 해당 자산이 실행 가능하다는 뜻입니다.

Realty Income은 다른 월별 배당 주식과 비교할 수 없는 매우 인상적인 배당 이력 때문에 이 목록에서 1위를 차지하고 있습니다. 부동산수익은 600배 이상의 월별 배당금 지급을 중단 없이 선언했고, 1994년 공모 이후 107배까지 배당금을 늘렸습니다.

Realty Income은 배당 귀족의 일원입니다.

최근 몇 주 동안 많은 소매점이 문을 닫았기 때문에 Realty Income은 코로나바이러스 위기로부터 면역이 되지 않습니다. 그러나 Realty Income은 동급 최고의 소매 리츠인 이유를 계속해서 보여주고 있습니다. 이 회사의 4대 산업은 편의점, 약국, 달러 가게, 식료품 가게 등 필수 상품을 판매합니다. 이것은 회사의 임대료 징수 실적에 도움이 되었습니다.

2020년 1분기 조정된 주당순이익은 전년 동기 대비 17% 증가하면서 7.3% 증가한 0.88달러를 기록했습니다. 부동산 소득은 5월에 기대 계약 임대료의 83.5%, 6월에 만기되는 계약 임대료의 85.7%를 회수했습니다.

이 회사는 2020년에 코로나바이러스로부터 부정적인 영향을 받게 될 것이지만, 폭풍우를 견뎌내기 위해 재정적인 위치를 강화하기 위해 공격적인 조치를 취했습니다. 부동산 소득은 주식 매각을 통해 1분기에 7억 5천 4백만 달러를 모금했습니다. 2020년 7월 1일 현재 이용 가능한 총 유동성은 약 27억 달러이며, 대부분 회전 신용 시설에서 이용할 수 있는 24억 달러의 잔여 차입 능력으로 구성되어 있다. 따라서 회사는 배당금을 그대로 두고 코로나바이러스를 통과할 것으로 기대합니다.

결론

이 데이터베이스만이 공정하거나 더 나은 가격으로 양질의 배당주 거래를 찾을 수 있는 유일한 장소는 아닙니다.

실제로 고품질 배당주를 찾는 가장 좋은 방법 중 하나는 꾸준히 배당금이 오르는 오랜 이력이 있는 종목을 찾는 것입니다. 많은 시장 사이클을 통해 보수가 늘어난 기업들은 앞으로도 오랫동안 보수가 계속될 가능성이 높습니다.