미국 월배당주 추천 분석 - EPR Properties(EPR)

부동산과 배당주는 수동적 은퇴소득 창출에 가장 인기 있는 종류 중 하나다.

임대 부동산을 소유하는 것의 단점은 그것이 실제로 수동적이지 않다는 것입니다. 한밤중에 배관공이나 전기 기술자에게 전화해야 했던 집주인은 누구나 이것을 증명할 수 있습니다.

배당주의 손쉬운 접근법을 통해 이익을 얻으면서 부동산 부문의 수익을 얻고자 하는 투자자들에게 부동산 투자 신탁(REITs)은 매우 매력적인 투자 수단입니다.

EPR Properties(EPR)

EPR Properties(EPR 속성)는 강력한 총 반품 이력 및 다른 REIT에 비해 큰 규모 덕분에 가장 잘 알려진 REIT 중 하나입니다.

EPR은 또한 배당수익률도 특출합니다. 현재 6%의 배당수익률을 가지고 있으며, 5% 이상의 배당수익률을 가진 선별된 주식군 중 한 곳에 속합니다.

여기에서는 배당수익률이 5% 이상인 400개 가까운 주식의 전체 리스트를 보실 수 있습니다.

EPR Properties는 매월 배당금을 지급합니다. 이를 통해 은퇴자와 기타 소득 투자자가 적은 기간에 걸쳐 예산을 책정할 수 있으며, 보다 신뢰할 수 있는 소득 흐름을 창출할 수 있습니다. 게다가, 그것은 배당금을 재투자하는 투자자들에게 그들의 부를 더 빨리 증대시킬 수 있도록 도울 수 있습니다.

아쉽게도 월별 배당주가 거의 없습니다. 이 41개 증권 각각에 대한 전체 목록을 작성했습니다. 이 목록은 아래에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

EPR Properties는 엔터테인먼트, 레크리에이션, 교육재산에 초점을 맞춘 트리플 넷 리스 부동산 투자 신탁입니다.

3중 순임대는 부동산과 관련된 세 가지 주요 비용인 세금, 보험, 유지보수를 임차인이 부담하는 것을 의미합니다. 3중 순 리스 REIT로 운영하면 EPR Properties의 운영 비용이 절감됩니다.

EPR 특성은 총 반환 기록으로 잘 알려져 있습니다. EPR의 상장 보통주는 장기적(2007~2009년 금융위기 포함)에 비해 다른 모든 유의적인 경쟁사들을 앞질렀습니다.

 

Source: EPR Properties  Investor presentation , page 4

 

지난 10년 이상 거슬러 올라가 보면, EPR의 총 수익은 매우 인상적입니다.

1997년 REIT가 상장 법인이 된 이후, EPR Properties는 MSCI 미국 REIT 지수에 의해 측정된 총 수익률의 4배가 넘는 1,500%를 주주들에게 전달했습니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 6

 

EPR Properties는 다양화와 전문화 사이의 '백의 공간'에 초점을 맞춰 이러한 총 수익을 창출했습니다.

그 신탁은 엔터테인먼트, 레크리에이션, 그리고 교육을 각각 그것이 투자하고 있는 세 개의 큰 양동이로 식별했습니다. 그리고 영화관, 스키장, 차터 스쿨을 포함한 더 큰 부문의 매력적인 하위 세그먼트를 예로 들 수 있습니다.

최고의 세그먼트와 최고의 하위 세그먼트에 초점을 맞춘 덕분에 시간이 지남에 따라 이러한 엄청난 총 수익률이 EPR에 제공되었습니다.

트러스트의 포트폴리오는 각 부문별로 매우 다양하며, 394개 지점이 43개 주, DC 및 캐나다의 250개 이상의 세입자에게 임대됩니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 10

 

그 신뢰는 오락에 가장 많이 투자되지만 레크리에이션은 근소한 2위이다. 이 두 부문은 현재 포트폴리오의 총 투자 가치의 4분의 3 이상을 차지하고 있습니다.

또한 EPR은 미국 전역과 캐나다 일부 지역의 다양한 대도시 지역에 집중되어 있기 때문에 거주자뿐만 아니라 지리적으로도 매우 다양하다는 것을 알 수 있습니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 12

 

EPR의 3개 운영 부문은 모두 자체 권리로 상당한 규모이며, 또한 매우 높은 점유율을 자랑하고 있습니다.

엔터테인먼트 부문은 가장 규모가 크고 입주율이 98.4%인 반면 레크리에이션 포트폴리오의 전체 재산 100%가 임대되어 있고, 그 뒤를 이어 교육사업에서 97.8%가 임대되었습니다.

신탁의 순영업이익 중 상당액(약 39%)이 메가플렉스 극장에서 나오지만 100% 임대되어 매우 좋은 실적을 이어가고 있습니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 13

 

EPR은 최근 몇 년 동안 포트폴리오를 확장할 뿐만 아니라 규율화된 방식으로 포트폴리오를 확장하기 위해 노력해왔습니다. 총 포트폴리오가 2007년 대비 3배 가까이 되는 규모이며, 신탁은 임대차 성격이 매우 우호적이다.

임대료가 확실한 세입자를 위해 장기 임대를 모색하고 에스컬레이터를 통해 시간 경과에 따른 가격 상승을 도모합니다.

마지막으로, 향후 몇 년 동안 포트폴리오의 임대 만료 기간이 매우 낮기 때문에 EPR은 많은 수의 테넌트에 노출되어 있지 않습니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

시가총액이 56억 달러인 기존 REIT에도 불구하고 EPR Properties는 여전히 성장을 견인할 기회가 많습니다.

과거에 REIT는 각 운영 부문에서 정기적으로 자산을 취득함으로써 성장했습니다.

최근 몇 년 동안 두 개의 소규모 부문(교육 및 레크리에이션)에 신규 투자 금액이 눈에 띄게 증가했습니다. 이는 EPR Properties가 지배적인 엔터테인먼트 사업에서 벗어나 다각화를 시도하고 있다는 신호일 수 있습니다.

사실, 엔터테인먼트 부문은 트러스트의 거의 모든 포트폴리오였지만, 현재는 50% 미만입니다.

엔터테인먼트 부문이 더 큰 EPR Properties 사업의 큰 구성 요소인 이유는 처음에는 EPR Properties가 부동산 시장의 이 영역에만 집중되었기 때문입니다. 신뢰가 커지면서 부동산 포트폴리오를 다각화하고 있습니다.

EPR Properties의 꾸준한 부동산 인수는 REIT의 기반 비즈니스의 근본적인 성장으로 이어졌습니다.

이러한 신뢰는 지난 몇 년간 운영(FFO), 수익 및 순이익에서 매우 높은 비율로 자금을 성장시켰습니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 38

 

2014년 이후 총 수익은 평균 16%의 비율로 증가했으며, 주당 FFO는 같은 기간 동안 매년 10%씩 증가했습니다.

1달러 기준으로 FFO는 이 비율의 거의 두 배에 가까운 속도로 성장했지만, REITs에서 흔히 볼 수 있는 증가된 주식 수는 상당한 희석 효과로 인해 주당 FFO 성장을 저해했습니다.

REIT로서, EPR Properties는 법률에 의해 수익의 대부분을 주주들에게 배당금으로 지불하도록 요구됩니다. 따라서 신뢰는 내부 성장을 위해 재투자할 자본을 제한하고 있습니다. EPR은 부채와 주식 증권을 발행하여 성장 자금을 조달합니다.

EPR의 성장 전망은 여전히 밝습니다. EPR은 운영 부문을 주도하고 있기 때문입니다. 신탁은 유연한 대차대조표를 가지고 있는데, 이는 자본을 조달하고 부동산을 취득하기 위해 새로운 증권을 발행할 수 있는 능력을 가지고 있다는 것을 의미합니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 40

 

지난 해의 결과는 주가당 FFO가 보고된 기준으로는 20%, 조정된 기준으로는 22% 상승했기 때문에 이를 뒷받침합니다. 수익 또한 22% 증가했고 희석 효과로 인해 다시 한번 타격을 입었으며, 주당 순익 기준으로 환산했을 때 FFO에서 달러 증가분의 6%를 감소시켰습니다.

EPR은 장기적인 성장을 위해 소매가 아닌 경험에 초점을 맞추고 경쟁업체와 차별화되는 핵심 요소이기 때문에 EPR의 성장세가 더욱 강화될 가능성이 있습니다.

배당 역사

 

EPR의 배당 이력은 특히 매달 지급한다는 점을 고려하면 인상적입니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 39

 

신탁의 배당금은 2010년 이후 평균 6%의 비율로 증가했으며 2019년에는 약 4.50달러이다. 현재 75달러 가까이 되는 가격으로 EPR의 현재 수익률은 6%입니다.

신탁은 2019년 중간 지점에서 주당 FFO 5.40달러에 대한 가이드 역할을 했기 때문에 올해 지급률은 83%다. 이는 보통 EPR의 지급비율이 높은 70년대보다 약간 높은 수치이지만, 배당금은 여전히 안전한 것으로 보인다.

주식당 FFO를 통한 강력한 커버리지 외에도 EPR은 상당한 유연성을 제공하는 합리적인 자본 구조를 가지고 있습니다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 36

 

EPR의 채무에 대해 50억달러 총 자기 자본 조달에 비해 약 30억불의 합계이다.

반면 부채가 거의 전적으로 무담보 게다가, 그 권총, 약 10억달러와 미개발된 사용할 수 있다. 마지막으로, 그 빚에 대한 가중 평균 이자율은 4.6%, 그래서 금융 비용 부담스러운 출신이다.

 

Source: EPR Properties   Investor presentation , page 37

 

뿐만 아니라 EPR은 2022년까지 만기가 돌아오는 부채가 없습니다. 이를 통해 향후 몇 년 동안 과도한 재무 부담 없이 미래 성장을 위해 지속적으로 투자할 수 있게 될 것입니다.

이 모든 것이 EPR의 성장 계획을 뒷받침하며, 나아가 배당금을 지불할 뿐만 아니라 시간이 지남에 따라 지속적으로 EPR의 성장 계획을 뒷받침합니다.

EPR의 배당금은 안전한 것으로 보이며, 신뢰는 시간이 지남에 따라 의미 있는 비율로 계속 상승할 것으로 보입니다. 이는 경상소득과 배당성장을 추구하는 사람들에게 주식을 매력적으로 만듭니다.

결론

 

EPR Properties는 현재 매력적인 투자가 될 것으로 보입니다.

REIT는 영화관, 골프장, 스키 힐, 교육기관의 소유권에 있어서 지배적인 위치를 차지하고 있습니다.

이것들은 부동산 업계의 비교적 작은 하위 분야이며, EPR에 '작은 연못의 큰 물고기'라는 혜택을 준다.

EPR 속성 또한 주주 친화적입니다. 신탁의 6%의 배당수익률과 월별 배당금 지급은 경상수익을 추구하는 투자자들에게 매우 매력적입니다.

또한 EPR의 기초는 향후 몇 년간의 비용 증가를 계속 지원하고 있습니다.

이러한 모든 요소들을 바탕으로 EPR Properties는 소득 투자자나 부동산 업계에 어느 정도 노출되기를 원하는 투자자들에게 좋은 선택으로 보입니다.