미국 월 배당주

미국 월배당주 추천 분석 - LTC Properties(LTC)

GarciaHD1 2021. 6. 29.

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미국의 인구 통계는 베이비붐 세대의 연령에 따라 큰 변화를 겪고 있습니다. 베이비붐 세대는 매우 큰 세대 집단으로, 미국 인구의 고령화로 인해 의료 수요가 증가할 것으로 예상된다는 의미이다.

많은 투자자들은 이것이 경제에 어떤 영향을 미칠지에 대해 우려를 표명했습니다. 일부 경제 분야에서는 이러한 추세로 인해 압박감을 느낄 수 있지만, 그 결과 의료 지출과 의료 부동산 투자 신탁 등 한 부문은 성장할 것이 거의 확실시됩니다.

LTC Properties(LTC)는 이러한 추세를 활용할 준비가 되어 있습니다. 의료 재산의 최고의 소유자이자 운영자인 LTC는 의료 재산에 대한 수요가 크게 증가하고 있다.

우리는 LTC가 수입 투자자들에게 매력적인 투자라고 생각합니다. 이 주식은 배당수익률이 4.6%로 높으며, 이러한 배당금을 매월 지급합니다.

LTC Properties는 고령화 인구로 인해 이익을 얻을 준비가 되어 있지만, 이는 주식 시장이 앞으로 나아가는 강력한 성과를 보장하지는 않습니다. 근본적인 분석이 여전히 필요합니다.

사업 개요

LTC Properties는 숙련된 간호 시설, 보조 생활 시설 및 기타 의료 자산을 소유 및 운영하는 의료 REIT입니다. 이 회사의 포트폴리오는 약 50%의 노인 주택과 50%의 숙련된 간호 자산으로 구성되어 있습니다. REIT는 30개의 운영 파트너가 있는 28개 주에 200개 이상의 투자를 보유하고 있으며 시가총액은 20억 달러입니다.

LTC는 오메가 헬스케어 투자자(OHI), Healthpeak Properties(PEEK) 또는 웰타워(Welltower)와 같은 다른 의료 REIT보다 훨씬 작습니다. 하지만 다른 의료 리츠와 마찬가지로, LTC는 강력한 세속적 경향, 즉 80세 이상 인구의 고성장의 혜택을 받고 있습니다. 이러한 성장은 베이비붐 세대의 고령화와 의학의 지속적인 발전에 따른 기대수명의 꾸준한 증가에서 기인합니다.

LTC Properties 의 포트폴리오에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다 .

또한, LTC의 포트폴리오의 대부분은 부동산이며, 그 중 약 15%는 대출채권에 있습니다. LTC는 최근 몇 년간 거의 동등한 비율로 부동산을 취득하고 분할하면서 사실상 전체 포트폴리오를 약간 축소했습니다.

경영진은 새로운 개발로 과도하게 성장하지 않도록 조심해왔는데, 이는 성장률에 대한 한계를 벗어나지 못하고 있습니다.LTC는 현재 텍사스 최대의 숙련된 간호 사업자인 시니어 케어 센터들의 파산이라는 강한 역풍을 맞고 있습니다. 시니어 케어는 12월에 11장 파산을 신청했습니다.

작년까지는 LTC 연간 매출의 거의 10%를 창출하고 있었으며, 5위의 고객사이기도 했다. LTC는 현재 비슷한 조건으로 다른 텍사스 운영자에게 이러한 자산을 할당하려고 하고 있지만, 이 문제가 회사의 향후 성장 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다.

LTC는 2019년에 1%의 FFO 성장을 보고했습니다. 주당순이익 기준으로 FFO는 연중 0.08달러로 0.7% 상승했습니다. 2019년 임대수익은 6% 증가했지만, 파트너십 수입은 17% 감소했습니다. 다행히도, 임대 수익은 회사 수익의 대부분을 차지합니다. 그 결과, 2019년 총 수익은 10% 증가한 1억 9천만 달러를 기록했습니다.

성장 전망

언급했듯이, LTC Properties는 미국의 고령화 인구의 세속적인 뒷바람으로부터 이익을 얻을 것입니다. 베이비 붐 세대가 나이를 먹을수록, 숙련된 간호와 보조 생활 재산에 대한 수요는 물질적으로 증가할 것입니다. 이는 LTC Properties를 두 가지 주요 방식으로 이롭게 합니다.

첫째, 자산에 대한 수요가 증가하면 LTC가 더 많은 자산을 구입하고 자산 기반을 확장할 수 있습니다. 이를 통해 REIT의 독신자를 희석시키지 않고 보수적으로 수행할 수 있다면, 신탁의 주당 주식형 펀드가 운영에서 증가하게 될 것입니다.

최근 몇 년간 포트폴리오가 성장하지 못했지만, 특히 보수적인 자금 조달 위치를 감안할 때 이는 LTC의 선택 사항입니다.

이 신탁은 6억 달러의 가용 유동성을 가지고 있지만, 2019년 3분기 현재 6,500만 달러가 조금 넘는 유동성을 사용했습니다. 이는 신탁이 원하는 대로 확장될 수 있는 재무적 능력을 갖추고 있다는 의미일 뿐만 아니라, 신탁의 레버리지와 커버리지 비율이 탁월하다는 의미이기도 하다. 신탁은 총 자산의 37%만 부채로 구속되어 있습니다. 또한, REIT의 이자 커버리지 비율은 레버리지 스펙트럼의 상위 엔드에서 운영되는 경향이 있는 부문에서도 상당히 강합니다.

둘째로, LTC Properties의 입주자(건강관리 운영자)는 서비스에 대한 수요가 증가할 것이기 때문에 잠재적인 이익을 얻을 수 있습니다. 서비스 수요가 높기 때문에 임대차 계약 불이행 확률을 낮추고 LTC Properties의 테넌트 공실도 줄입니다.

이 REIT는 이러한 추세를 이용하기 위해 많은 투자를 해왔습니다. 2010년부터 LTC는 15억 달러를 신규 부동산 투자에 투입했습니다.

맥락상 LTC의 시가총액은 현재 20억 달러이며, 따라서 지난 8년간 투입된 자본금 15억 달러는 회사의 규모에 비해 상당한 규모이다.

LTC의 투자율은 본질적으로 덩어리이며, 몇 년 동안 엄청난 양의 투자를 볼 수 있지만, 다른 사람들은 거의 아무것도 볼 수 없다. 국내 인구가 계속 고령화됨에 따라, LTC의 과거 투자는 앞으로도 수년간 계속해서 배당금을 지불해야 합니다.

이 슬라이드는 LTC의 목표 인구가 향후 몇 년 동안 경험할 엄청난 양의 성장을 보여줍니다.

75+인구의 연간 성장률은 일반 인구의 약 4배가 될 것이며, 이는 해당 인구에 서비스를 제공하기 위해 시설을 운영하는 사람들에게 강한 장기적 뒷바람을 제공할 것입니다. 사실, 이것은 잘 알려져 있지만 LTC에게는 매우 가치 있는 뒷바람입니다.

앞서 언급한 의료 부문의 기본 기본 원리 덕분에 LTC는 지난 10년 동안 운영 자금을 연평균 5.5%의 비율로 성장시켰습니다. 또한, REIT는 대부분의 자산을 해당 주에서 보유하고 있으며 향후 10년간 80개 이상의 인구 코호트에서 가장 높은 증가가 예상되었습니다. 반면, 지난 2년 동안 성장이 정체된 것은 부분적으로 시니어 케어의 파산으로 인한 것입니다.

또한 총 수익의 12%를 창출하는 다수의 임대차계약이 내년 말까지 만기가 되기 때문에 향후 추정에서 다소 신중한 태도를 보이고 싶습니다. 향후 5년간 단위당 운영으로 인한 자금의 3.0% 증가를 가정합니다.

-2020년-

앞서 언급했듯이, LTC 속성은 미국의 고령화 인구의 세속적 인 역풍으로부터 혜택을받을 것입니다. 베이비 붐 세대가 나이가 들면 전문 간호 및 생활 보조 시설에 대한 수요가 실질적으로 증가 할 것입니다. 이는 LTC 속성에 두 가지 주요한 이점을 제공합니다.

첫째, 부동산에 대한 더 많은 수요는 LTC가 더 많은 부동산을 구매하고 자산 기반을 확장 할 수 있음을 의미합니다. REIT의 단위 보유자를 희석하지 않고 보수적으로 수행 할 수 있다면 운영에서 신탁의 주당 자금이 증가 할 것입니다.

둘째, LTC Properties는 임차인 (건강 관리 사업자)이 서비스에 대한 더 높은 수요를 경험할 것이기 때문에 접선적인 이점을 가질 것입니다. 서비스 수요가 높기 때문에 임대 불이행 가능성이 줄어들고 LTC 속성의 임차인 공석도 줄어 듭니다.

이 REIT는 이러한 추세를 활용하기 위해 많은 투자를 해왔습니다. 2010 년부터 LTC는 새로운 부동산 투자에 15 억 달러 이상을 투자했습니다.

앞서 언급 한 의료 부문의 유리한 기본 펀더멘털 덕분에 LTC는 지난 10 년간 연평균 4.5 %의 수익률로 운영 자금을 늘 렸습니다. 더욱이 REIT는 다음 10 년 동안 80 명 이상의 인구 집단에서 가장 높은 증가를 예상하는 주에서 대부분의 자산을 보유하고 있습니다. 반면에 지난 4 년 동안 성장이 정체되었는데, 이는 부분적으로 Senior Care의 파산 때문입니다.

또한 REIT는 전염병의 영향을 받았지만 예방 접종 프로그램이 진행되고있어 올해 하반기 위기가 완화 될 것으로 예상됩니다. 향후 5 년 동안 운영 자금이 3.0 % 증가 할 것으로 예상합니다.

-2021년-

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

LTC Properties는 트리플 넷 REIT라는 비용 기반 경쟁 우위를 가지고 있습니다. 즉, LTC의 세입자가 3중 순 임대 하에 부동산을 점유한다는 의미이며, 이는 부동산 점유와 관련된 세 가지 주요 비용을 세입자가 흡수해야 함을 의미한다.

• 보험료입니다.

• 재산세 지출입니다.

• 유지보수 비용입니다.

LTC Properties는 3중 순 리트로 운영함으로써 운영자의 리스크를 본질적으로 0으로 줄였습니다. 이는 LTC 투자자들에게 큰 플러스로 인식되어야 합니다.

또한 LTC Properties는 의료 부동산의 소유자와 개발자 모두에게서 얻을 수 있는 경쟁적 이점을 가지고 있습니다. 그 회사는 상당한 이익을 창출하는 부동산 개발 부업을 하고 있습니다. 그렇기에 개발사업은 소유사업에 비해 규모가 작습니다.

신탁의 재산은 29개 주에 걸쳐 분산되어 있기 때문에, 신탁의 지리적 다양화가 두드러집니다. 이는 지역 경제의 충격에 대한 신뢰의 위험을 다양화하는 데 도움이 되며, 신뢰가 향후 확장을 위해 사용할 수 있는 다양한 시장에서의 기반을 제공합니다.

의료 REIT로서, LTC Properties는 경기 침체기에 (비의료 REITs에 비해) 좋은 성과를 거둘 것으로 기대됩니다. 이는 의료 서비스가 필수이기 때문입니다. 소비자들은 가처분소득이 빠듯해졌을 때 숙련된 간호나 보조적 생활에 대한 지출을 줄이는 것과 매우 다릅니다.

이를 위해 LTC 매출의 절반 이상이 민간 지급인에 의해 지불되고 나머지는 정부 출처에서 나옵니다. 이는 불황기에 수취채권의 관점에서 잘 버틸 수 있도록 도와주고 수익의 대부분을 보호해야 합니다.

밸류에이션 & 기대 수익

LTC Properties의 주주에 대한 총 수익률은 평가 변화, 배당 수익률, 단위당 운영 자금(FFO)으로 측정된 회사의 수익력 성장으로 구성됩니다. 트러스트의 2019년 FFO는 전년보다 소폭 상승해 주당 총 3.08달러이다. 실제로, LTC는 최근 몇 년간 성장하는데 어려움을 겪고 있습니다.

REIT로서 LTC 특성은 가격 대비 수익 비율을 사용하여 의미 있게 분석할 수 없습니다. 리츠는 장수 부동산 자산의 소유주이자 사업자로, 대규모 감가상각비와 상각비를 지속적으로 회계처리하고 있다. 이러한 회계 부담금은 GAAP의 수익을 감소시키고 인위적으로 수익 대비 가격 비율을 증가시킵니다. 그 결과, 우리는 FFO의 렌즈를 통해 REITs를 분석합니다.

그 회사의 P/FFO 비율은 16.1입니다. 지난 10년간 주식은 평균 14.8의 P/FFO 비율로 거래되었습니다. 이는 LTC에 대한 우리의 공정가치 추정치를 나타냅니다. 그 결과, 가치평가 배수의 해당 축소는 향후 5년간 연간 수익률을 1.7% 감소시킬 수 있습니다.

다행히, 이는 주식당 FFO 증가율과 배당금으로 상쇄될 것입니다. 향후 5년간 3%의 연간 주식당 FFO 성장을 예상하고 있으며, 주식은 4.6%의 높은 현재 수익률을 기록하고 있습니다. 합치면 2025년까지 연간 총 5.9%의 수익률을 예상하고 있습니다.

신탁의 성장률은 향후 몇 년 동안 상당히 낮을 가능성이 높기 때문에, 다시 포트폴리오를 확장하는 투자 전략의 변화를 막을 수 있습니다. 투자자들은 LTC Properties가 전체 경제 주기에 걸쳐 매년 낮은 한 자릿수(평균)의 낮은 수익률로 주당 운영 자금을 늘릴 것으로 기대합니다.

전체적으로 향후 5년 동안 LTC의 총 수익은 다소(만족스럽지만) 예상합니다. 투자자들이 매수하기 전에 더 낮은 주가를 기다린다면 기대 수익률은 더 높아질 수 있습니다. LTC의 주식은 현재 10년 만에 최고치에서 불과 몇 달러밖에 거래되지 않고 있습니다.

결론

LTC는 탄탄한 배당 투자의 많은 특성을 가지고 있습니다. 이 회사는 배당수익률이 4.6%(S&P 500의 평균 배당수익률의 2배 이상)가 높고 주주 친화적이며, 이러한 배당금을 매월 지급하고 있습니다.

그 신뢰는 또한 국내 인구의 노령화라는 세속적인 경향으로부터 엄청난 이익을 얻을 것입니다. 그렇기는 하지만, 최근 몇 년 동안 FFO 성장이 이루어지기 어려웠고, 지난 몇 년 동안 주식은 의미 있는 랠리를 누려 가치평가 배수를 상승시켰습니다.

이 모든 것을 염두에 둔 LTC Properties는 의료 REIT 공간에 대한 노출을 원하는 수입 투자자들에게 매력적인 것으로 보입니다. 그러나 배당금은 총 수익의 대부분을 차지할 것입니다.