미국 월배당주 추천 분석 - STAG Industrial(STAG)

STAG Industrial(STAG)

수익률을 노리는 투자자들에게 부동산 산업은 좋은 구경거리이다. 직관적으로, 이것은 놀랍지 않습니다. 부동산 소유자들은 세입자들로부터 예측 가능한 수입을 모읍니다. 따라서, 부동산 사업은 정기적인 소득을 거두려는 사업주들을 위해 질적으로 맞춰져 있습니다.

이러한 특성은 부동산 주식으로도 확대됩니다. 투자자가 부동산 산업에 노출될 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나는 짧게 부동산 투자 신탁, 즉 리츠를 통해서이다. 리츠는 수익의 대부분을 주주들에게 배당금으로 전달해야 한다.

STAG(STAG Industrial, STAG)는 미국 전역에 단일 테넌트(Single-tenant) 산업용 부동산을 임대하는 데 주력하는 상업적 REIT입니다. 신탁 주식은 2월까지 크게 올랐지만, 그 이후 약 20% 정도 후퇴했습니다. 이와 같이 주식은 다시 한번 매력적으로 보입니다.

주식의 현재 배당수익률 5%는 S&P 500의 평균 수익률보다 3배 가까이 높습니다. 5% 이상의 수익률 재고 리스트를 보실 수 있습니다.

또한 STAG Industrial은 (분기별이 아닌) 매월 배당금을 지급합니다. 이는 퇴직자 및 기타 투자자가 자신의 배당소득에 의존하여 생활비를 충당하는 데 큰 도움이 됩니다. 현재 58개 정도의 월별 배당주가 있습니다.

신탁의 높은 수익률과 월별 배당금 지급으로 인해 STAG Industrial은 특히 최근 밸류에이션이 개선되었기 때문에 소득 지향 투자자들에게 큰 투자가 될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

또한, 합리적인 가격의 주식과 결합하여 향후 5년 동안의 매력적인 총 수익률 전망에 따라 향후 중간 수준의 성장이 기대됩니다.

 

 

 

 

사업 개요

 

STAG Industrial은 산업용 상업용 부동산을 전문으로 하는 REIT입니다. 이 신탁은 2004년에 설립된 STAG Capital Partners의 전신인 STAG Capital Partners에서 벗어나 2011년에 상장되었습니다. IPO 이후 STAG Industrial은 크게 성장했습니다. 초기에는 105개 빌딩에서 현재 38개 주 450개 빌딩을 임대하여 약 400명의 입주자에게 임대했습니다.

신탁은 창고, 유통, 제조 시설에 중점을 둡니다. 이는 소매업체들이 디지털 수요를 충족시키기 위해 웨어하우징 및 유통 사업을 확장함에 따라 전자상거래의 증가로 인해 STAG의 자연스러운 추세를 불러옵니다. STAG는 이러한 시설을 임대할 것입니다. 실제로 다른 REIT에 비해 STAG의 경쟁력은 날로 증가하는 웨어하우징 수요의 혜택을 받는 산업용 자산에 초점을 맞추고 있습니다.

STAG Industrial의 현재 비즈니스 모델 및 전략에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다.

출처 : STAG  산업 투자자 프레젠테이션 ,  슬라이드  3 입니다 .

신탁은 단일 테넌트 산업용 부동산의 소유 및 운영을 전문으로 합니다.

일부 REIT는 단일 테넌트 속성을 위험하다고 봅니다. 속성은 이진 제안으로 간주되기 때문입니다. 속성은 완전히 임대되거나 비어 있습니다. STAG는 자사의 포트폴리오 중 43%가 전자상거래 이행에 사용되며, 이는 지속적으로 증가하고 있는 수치라고 말합니다.

그러나 단일 테넌트(Single-tenant) 자산에 초점을 맞추면 잘못 가격이 매겨진 자산이 생성되고, STAG는 매력적인 가치로 포트폴리오에 추가할 수 있습니다. 이는 STAG의 전략의 핵심이며 경쟁사 간의 주요 차별화 요소입니다. 또한, STAG는 전자 상거래의 지속적인 증가를 소매 판매의 퍼센트로 보고 있습니다(아래 참조).

출처 : STAG  산업 투자자 프레젠테이션 ,  슬라이드  10 입니다 .

STAG의 어드레스 가능한 시장은 1조 달러가 넘고, 이 중 절반은 단일 테넌트 부동산으로 이루어져 있습니다. 이 부문은 매우 세분화되어 있으며, 이는 어떤 특정 기업도 유의미한 규모의 이점을 누리지 못한다는 것을 의미합니다. STAG가 잘못 책정된 자산을 매입할 수 있다는 판단에서다.

STAG는 이것이 매력적인 자산 조합이며 비교적 낮은 자본비용과 높은 보유율과 결합되어 강력한 산업용 부동산 포트폴리오를 만들어냈다고 생각합니다.

STAG의 테넌트 프로파일은 포트폴리오에 구축된 방대한 다양성을 반영하고 있으며, 신뢰는 단일 테넌트 부동산을 소유할 위험의 대부분을 분산시킨다고 믿고 있습니다. 이 신탁은 임차인 중 거의 400개의 실체를 보유하고 있으며, 이 중 60% 이상이 연간 최소 10억 달러의 수익을 가지고 있습니다.

이들은 아마도 경기 침체를 더 잘 헤쳐나갈 수 있을 것이고, 따라서 대부분의 경제 상황에서 임대료를 계속 지불할 수 있는 능력을 가지고 있을 것입니다. STAG는 상대적으로 위험한 부동산 분야, 즉 단일 세입자 부동산을 가져다가 그러한 위험의 상당 부분을 분산시키는 방식으로 포트폴리오를 구축하는 일을 훌륭하게 해냈습니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

2011년 IPO 이후 STAG Industrial의 성장은 근본적인 측면과 투자 수익률 측면에서 모두 인상적입니다. 다행히 이 부동산신탁은 여전히 성장 활주로를 굳건히 지키고 있습니다.

STAG는 2월 12일에 4/4분기 및 전년도 수익을 보고했고, 그 결과는 꽤 강했습니다. 핵심 운용 펀드, 즉 FFO는 1달러 기준으로 전 분기 대비 25% 상승했지만, 주당 기준으로는 신주 발행이 계속되면서 2% 상승에 그쳤습니다. 신탁은 또한 23개 빌딩의 포트폴리오를 성장시켜 총 4억 5천 6백만 달러, 평균 6.1%의 자본화 비율을 달성했습니다. 또한 95%의 입주율을 달성했습니다.

신탁은 포트폴리오를 확장함에 따라 새로운 부동산에 지속적으로 많은 투자를 하고 있으며, 이러한 자금조달의 대부분은 새로운 보통주로 이루어집니다. 우리는 신탁이 포트폴리오 확장을 위해 당분간 신주를 계속 발행할 것으로 기대합니다. 그러나 주식수보다 더 빠르게 FFO를 계속 성장시키고 있기 때문에 이러한 움직임은 시간이 지남에 따라 주주들에게 여전히 영향을 미칩니다.

앞으로 STAG는 유사한 한 자릿수 중간 속도로 계속 성장할 것으로 보입니다. 실제로 향후 5년 내 연간 주당 재무담당자(FFO) 성장률을 6%로 전망하고 있습니다. 신탁은 여전히 목표 부동산 자산 시장에서 시장 점유율이 매우 낮기 때문에 확장될 여지가 많습니다.

또한, 신탁은 새로운 부동산을 찾기 위해 사용하는 매우 구체적인 투자 기준을 가지고 있으며, 그 전략에 따라 실행하려는 의지와 능력을 모두 보여주었습니다.

출처 : STAG  산업 투자자 프레젠테이션 ,  슬라이드  14 입니다 .

STAG는 연간 최소 1억 달러의 수익을 가진 테넌트로 구성된 거의 모든 포트폴리오를 갖춘 고도로 분산된 테넌트 기반을 보유하고 있습니다. 또한, 신뢰는 특정 산업 또는 테넌트에 거의 노출되지 않습니다. 다변화는 다음 경기 침체의 영향으로부터 신뢰를 보호하는데 도움이 될 것입니다.

이 부문의 시장 역학관계도 호조이며, 최근 몇 년간 의미 있게 개선되었다. 창고 점유율은 계속 증가하고 있으며 현재 92%에 이르고 있으며, STAG는 95%에 달합니다. 입주율 상승은 임대료 증가율도 연간 1%에 달해 FFO 성장을 위한 두 가지 상당한 뒷바람을 일으키고 있습니다.

소매업체의 디지털 판매 채널이 지속적으로 채택됨에 따라 업계, 특히 STAG를 위해 이러한 메트릭스가 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 향후 몇 년간의 성장 사례를 지원하는 데 도움이 될 것입니다.

 

 

 

 

배당 분석

 

투자자들은 일반적으로 그들의 보상에 대해 리츠를 소유하고 있기 때문에 STAG의 배당금은 분명히 매우 중요합니다. STAG의 보수는 IPO 이후 매년 증가해 왔으며, 현재는 주당 1.44달러이다. 하지만 2015년 이후 성장률은 그 해 1.36달러였고, 그 이후 몇 년 동안 8센트밖에 성장하지 못했기 때문에 매우 미미했습니다.

현재 주당 FFO의 76%에 머물고 있는 STAG의 지급비율이 여전히 상당히 높은 상태이기 때문에 배당금에서 물질적인 성장이 진전되고 있다고 보지 않는다. STAG는 경기 하강 중에 감산이 필요한 확률을 감소시키기 위해 작동하기 때문에 가까운 미래에 매우 작은 증가율을 보일 것이라고 생각합니다.

STAG가 배당 취약성을 줄이기 위해 공동 노력함에 따라 현재 지급 비율은 100%에 가까운 이전 수준보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 이러한 노력은 여전히 진행 중이므로 의미 있는 성과급 증가는 단기적으로 어려울 것으로 보고 있습니다.

현재의 배당률은 향후 몇 년 동안 주식당 중간 한 자릿수 FFO 증가율과 결합하여 점차적으로 STAG의 배당금의 안전성을 향상시켜야 합니다. 신탁은 또한 가격이 유리할 때, 배당 부족분을 일시적으로 충당하기 위해 전환할 수 있는 옵션으로 분배를 단행했습니다. 간단히 말해서, 우리는 이 시점에서 5%의 수익률이 상당히 안전하다고 생각합니다.

-2020년-

투자자는 일반적으로 지불금에 대해 REIT를 소유하기 때문에 STAG의 배당금은 분명히 매우 중요합니다. STAG의 배당금은 IPO 이후 매년 증가했으며 현재 주당 $1.45입니다. 그러나 2015년 이후의 성장은 그 해에 지불금이 $1.36이었고 그 이후 몇 년 동안 단 $0.09 증가했기 때문에 매우 미미합니다.

현재 주당 FFO의 74%에 달하는 STAG의 지불금 비율이 여전히 상당히 높기 때문에 앞으로 배당금의 실질적인 성장은 보이지 않습니다. 우리는 STAG가 경기 침체 동안 인하가 필요할 가능성을 줄이기 위해 작동하기 때문에 가까운 장래에 매우 작은 증가를 가져올 것이라고 생각합니다.

STAG가 배당금의 취약성을 줄이기 위해 공동 노력을 기울였기 때문에 현재 지불금 비율은 100%에 가까운 이전 수준에서 크게 감소했습니다. 그러나 그 노력은 여전히 ​​진행 중이므로 단기적으로 의미 있는 지불금 증가는 어려울 것으로 보입니다.

현재 지불금 비율과 향후 몇 년 동안 한 자릿수 중반의 주당 FFO 성장률로 STAG 배당금의 안전성이 점차 향상될 것입니다. 신탁은 또한 가격이 유리할 때 매각을 했으며, 일시적으로 배당금 부족분을 충당할 수 있는 옵션입니다. 요컨대 이 시점에서 4.1%의 수익률은 상당히 안전하다고 생각합니다.

-2021년-

결론

 

STAG Industrial은 즉시 소득 투자자들에게 어필할 두 가지 특성을 가지고 있습니다: 5%의 배당 수익률과 정기적인 월별 배당금 지급. 이 REIT는 오늘날 가격과 수익률에서 여전히 매력적인 가치입니다.

또한 위험성이 인식되어 투자자들에게 외면당하는 부동산 분야의 장기성장을 위한 신탁의 전략이 마음에 듭니다. 따라서, STAG Industrial은 높은 배당 수익률, 월별 배당금 지급, 단일 테넌트 산업 부동산 시장에서의 선도적인 시장으로 인해 고수익 포트폴리오에 좋은 잠재력을 더하고 있습니다.

평가액이 공정가치에 부합하고 수익률이 5%이며 매년 6%의 주당 재무담당자(FFO) 성장이 예상되기 때문에 최근 매도가 끝난 후 총 수익률이 10%에 육박하는 것으로 보고 있습니다. 이와 같이 오늘날 STAGE는 매우 매력적이라고 생각합니다.

-2020년-

STAG Industrial은 4.1%의 배당 수익률과 정기적인 월별 배당 지급이라는 두 가지 특성이 소득 투자자에게 즉시 어필할 수 있습니다. 이 REIT는 오늘날의 가격과 수익률에서 여전히 매력적인 가치입니다.

또한 우리는 위험 인식 때문에 투자자들이 가끔 무시하는 부동산 부문의 장기 성장을 위한 신탁의 전략을 좋아합니다. 따라서 STAG Industrial은 높은 배당 수익률, 월별 배당금 및 단일 임차인 산업용 부동산 시장에서의 리더십으로 인해 고수익 포트폴리오에 좋은 잠재력을 추가합니다. 따라서 STAG는 오늘날 매우 매력적이며 최고의 월간 배당주 중 하나입니다.

-2021년-