미국 배당 귀족 주식 추천 - 리얼티인컴 Realty Income(O)

배당성장의 주식에 있어서는, 배당 귀족은 "작물의 꽃"입니다. 이들은 S&P 500 지수의 주식으로 25년 이상 연속 배당 증가세를 보이고 있습니다. 이것이 우리가 최고의 주식을 찾는 장기 투자자들을 추천하는 이유이다. 우선 배당 귀족들을 고려하라.

동시에, 부동산 투자 신탁사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 배당 귀족들에게는 자연스러운 것으로 보입니다. REIT는 수익의 90% 이상을 주주에게 분배해야 하며, 이는 시간이 지남에 따라 수익이 증가한다면 자산 클래스의 꾸준한 배당 증가로 이어집니다.

여기서 미국 주식 배당 귀족주 66개의 분석자료를 볼 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 배당 귀족 명단에는 오직 3개의 리츠만이 있습니다. Federal Realty Investment Trust (FRT), Essex Property Trust (ESS), and Realty Income (O). 배당 귀족 지수에 상대적으로 리츠가 부족한 이유는 주로 리츠에 대한 높은 지급요건 때문입니다. 소득의 대부분이 분배되고 있을 때, 이것은 오류의 여지를 거의 남기지 않기 때문에 매년 배당금을 증가시키기는 어렵습니다.

리얼티인컴 Realty Income(O)

Realty Income은 특히 REIT의 배당 실적이 매우 인상적입니다. 리얼티 인컴은 25년 연속 배당금을 늘려 최근 배당 귀족 명단에 이름을 올릴 수 있게 됐습니다. 월별 배당주이기도 한데, 이는 주주들에게 보다 일반적인 분기별 지급 일정 대신 매년 12개의 배당금을 지급한다는 의미이기도 하다.

 

 

 

 

사업 개요

 

Realty Income은 1969년에 설립되었으며 샌디에이고에 본사를 두고 있습니다. '월간 배당 회사'라는 꼬리표까지 붙이며 성공적인 배당 성장 이력과 월별 배당금 지급으로 유명해진 소매 중심 REIT다. 이 신탁은 확장성이 뛰어난 비즈니스 모델을 채택하여 시가총액이 250억 달러에 이르는 4,000개 이상의 부동산을 보유한 대규모 지주사로 성장할 수 있도록 했습니다.

아마존(AMZN)과 전자상거래 시대에 많은 소매업주들이 어려움을 겪고 있지만, 부동산 수익은 더 넓은 소매업 개발의 일부가 아닌 독립형 부동산이기 때문에 계속 번창하고 있습니다. 즉, 정부 서비스, 의료 서비스 및 엔터테인먼트를 비롯한 여러 테넌트에 대해 해당 자산이 실행 가능하다는 뜻입니다.

실제로 Realty Income은 산업, 테넌트 및 지역별로 매우 다양한 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 임대료의 약 96%가 전자상거래와 불경기에 저항력이 있는 세입자로부터 발생하기 때문에 좋은 채권 대체품이 되고 있습니다. 이 회사는 또한 산업, 사무실 및 농업용 임차인에 노출되어 있지만 소매업은 임대 수입의 대부분을 차지하고 있습니다(82.7%). 이 회사는 영국뿐만 아니라 미국 전역에서 임대 수익을 창출하여 지역적 도전에 대비하고 있습니다.

 

Source:   Investor Presentation

 

REIT의 비즈니스 모델은 매우 단순하며, 장기적으로는 괄목할 만한 결과를 제공해 왔습니다. Realty Income은 잘 배치되어 있는 상업용 부동산을 취득하고, 취득 내역에 대한 규정을 유지하며, 장기 순 리스 계약을 실행하고, 가치를 극대화하기 위해 포트폴리오를 적극적으로 관리합니다. 또한 주당 운영(FFO) 및 투자자에 대한 월별 배당금 지급에서 자금을 늘리는 데 레이저와 같은 중점을 두고 보수적인 대차대조표를 유지하고 있습니다.

이 모델의 결과는 스스로 말해줍니다: 1994년 뉴욕증권거래소 상장 이후 연간 총 수익률 16.8%, S&P 500에 대한 0.4 베타, 23년 중 22년 만에 주당 현금흐름 증가, 조정된 EBITDARE 마진 달성, 미국 내 몇 안 되는 신용등급 중 하나. 현재 A-신용등급을 자랑하고 배당성향 기록을 자랑하는 것은 미국 2개 리츠 중 하나입니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

신탁의 성장 이력은 다음 도표에서 입증된 바와 같이 주목할 만합니다.

Source:   Investor Presentation

 

느리지만 꾸준한 연간 임대료 인상과 지속적으로 강력한 인수 파이프라인에 힘입어 연간 성장률은 경제 사이클 전반에 걸쳐 매우 일관되어 있으며, 이는 엄청난 배당 성장 주식이 되었습니다.

Realty Income의 향후 성장은 검증되고 확장성이 높은 비즈니스 모델, 상당한 저비용 자본에 대한 액세스, 다양한 테넌트와의 광범위한 관계 네트워크로 인해 더욱 탄력을 받을 것입니다. 경영진이 직면한 가장 큰 문제는 이미 대규모 규모에 도달했다는 것입니다. 따라서 품질을 저하시키지 않고 성장 바늘을 효과적으로 이동할 수 있는 충분한 인수를 찾는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 또한, 자본금 비율도 점점 더 압축되고 있습니다.

연간 임대료 상승률이 ~1%로 매우 낮기 때문에 유기적인 성장이 매우 느립니다. 그 결과, 엄청난 크기와 압축된 상한율에도 불구하고 계속해서 바늘을 의미 있는 위험 조정 방식으로 움직일 수 있는 충분한 특성을 지속적으로 획득할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

희소식은 자본금(A등급으로 인해 주식발행액이 순자산가치를 상회하고 이자율이 낮음)을 통해 자본금을 압축함에도 불구하고 누적적으로 자본을 투입할 수 있다는 점입니다. 그러나 경영진이 이러한 노력을 지속하지 못할 경우 투자자들은 감소하는 성장 기대치를 조정하기 위해 상당한 다중 위축을 겪을 수 있습니다.

가장 최근의 분기에, 리얼티 인수는 12억 5천만 달러의 거래를 7%의 현금 한도 금리로 실행한다고 발표했기 때문에 여전히 대규모 인수 자금을 조달할 수 있다는 것을 보여주었습니다. 이것은 그들의 매우 낮은 자본 비용과 보수적인 사업 모델을 고려할 때 상당히 건강한 것입니다. 경제 점유율은 1년 동안 130 베이시스 포인트 하락했지만 여전히 97.8%로 강세를 보였습니다. 게다가, 계약상 임대료 증가율은 1.2% 증가하여 정상 1% 수준을 훨씬 상회했습니다. 그러나 재 융자 스프레드는 1.5%로 상당히 부진했고, 같은 점포 순영업이익은 1.2% 증가했습니다.

분기 말 현재 임대 수익의 약 절반(49%)이 투자 등급 세입자로부터 발생했는데, 이는 12억 5천만 달러의 인수에서 투자 등급 세입자가 임대 수익의 58%를 차지하기 때문에 증가해야 합니다. 이 대규모 거래를 통해 얻을 수 있는 품질과 가치는 부동산 소득의 광범위한 네트워크와 매력적인 자본 비용의 힘을 반영합니다.

 

 

 

 

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

 

REIT가 경쟁 우위를 확보하는 한 가지 방법은 최고 품질의 포트폴리오에 투자하는 것입니다. 부동산 소득은 많은 양질의 세입자들과 함께 널리 분산된 위치의 부동산 포트폴리오를 구축함으로써 이 일을 해왔습니다.

부동산 소득 또한 높은 입주율과 시간이 지남에 따라 임대료를 올릴 수 있는 능력 등 유리한 경제적 배경에서 혜택을 받고 있습니다.

부동산 수입의 또 다른 경쟁 우위이자 가장 큰 경쟁 우위는 매우 강력한 대차대조표입니다. 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 신용등급이 탄탄하고 REIT에 대한 높은 신용등급으로, 이 회사는 취득한 부동산에 대한 기존 부채를 상당히 낮은 금리로 재 융자하는 것만으로 대규모 인수에서 가치를 창출할 수 있습니다.

그 결과, 경쟁사 중 다수가 투자하지 못했던 양질의 자산에 수익성 있게 투자할 수 있게 되었습니다. 이를 통해 더 강력한 포트폴리오를 구축하는 동시에 더 많은 성장 레버를 사용할 수 있어 주주들에게 뛰어난 리스크 조정 수익을 창출할 수 있습니다.

역사가 보여주듯이, 이러한 경쟁적 강점은 최악의 경기 침체 기간 동안 부동산 소득을 훨씬 능가할 수 있게 합니다. 예를 들어, Great Refusion(2007-2009년) 기간 동안 주당 FFO는 연간 2.1% 성장했으며 점유율은 전체 기간 동안 높은 탄력성을 유지했습니다.

 

Source:   Investor Presentation

 

이것은 놀라운 성과이며, 비즈니스 모델의 강점을 말해줍니다. 우리는 부동산 수입이 다음 경기 침체기에도 비슷한 수준을 유지할 것으로 기대합니다. 그리고 사실 부동산은 강력한 대차대조표를 사용하여 할인된 부동산을 획득할 가능성이 높기 때문에 성장 파이프라인에 연료를 공급할 수 있는 기회를 제공할 것입니다.

 

 

 

 

밸류에이션 & 기대 수익

 

2019년 예상되는 주당 재무관리(FFO)를 3.32달러로 환산하면, 부동산 소득의 주식 거래는 24.1의 주가 대비 재무관리(Price-to-FFO) 비율을 거래합니다. 투자자들은 이것을 가격 대비 수익률과 비슷하다고 생각할 수 있습니다.

평가 기준으로 볼 때, 부동산 수입은 상당히 과대평가된 것으로 보입니다. 신뢰는 일반적으로 높은 10대들의 가격 대비 재무담당자 비율과 거래되어 왔으며, 우리는 금리가 다시 역사적 수준으로 정상화되면 다시 회복될 것으로 기대합니다. 만약 주가가 17배의 예상 공정가치로 되돌아간다면, 연간 총수익률에 6.7%의 역풍을 몰고 올 것입니다. 부동산 소득은 지난 한 해 동안 주당 70~80달러를 거래하는 데 많은 시간을 썼는데, 이는 우리의 공정가치 추정치인 56달러를 훨씬 웃도는 수치이다.

따라서 향후 수익률은 FFO 증가율(연간 약 5%)과 배당금(현재 수익률은 약 3.5%)을 혼합하여 구성될 것입니다. 그러나 이러한 수익률은 여러 번의 수축을 통해 크게 상쇄될 것으로 예상합니다. 이 시나리오에서 총수익률은 연간 약 1.5%이며, 이는 신뢰가 상당한 다중 위축을 겪기 때문입니다.

현재 3.5%의 배당수익률은 REIT의 성장 전망과 마찬가지로 상당히 평균적인 수익률입니다. 말하자면, Realty Income은 강력한 경영과 대차대조표뿐만 아니라 완벽한 배당 증가 기록으로 이러한 충격적이지 않은 미래 전망을 보완하는 데 도움이 됩니다.

 

Source:   Investor Presentation

 

하지만 최근 10년간 주가 상승률이 배당성장률을 웃돌면서 리얼티익의 배당수익률은 하락했습니다. 그 결과, 부동산 소득 주식은 과거 수준에 비해 상당히 매력적이지 않은 가치 평가와 배당 수익률을 제시합니다.

 

 

 

 

결론

 

투자자들은 배당금을 받기 위해 리츠로 몰려들는데, 자산계급 전반에서 수익률이 높은 만큼 이들이 왜 소득 투자자들에게 인기가 많은지 쉽게 알 수 있습니다.

부동산 소득은 현재 상당히 과대평가되어 있으며 투자자들에게는 미미한 총수익 잠재력을 제공합니다. 장기간의 보수적인 배당 성장 투자자들은 그것을 고수하기를 원할 수도 있지만, 우리는 단순히 가치평가 때문에 그것을 매도로 평가합니다.

---

2020/04/27 - [미국 배당주 소개] - 리얼티 인컴(Realty Income Corporation[O]) 기업 분석-#1

리얼티 인컴(Realty Income Corporation[O]) 기업 분석-#1

이전에 분석 했던 내용입니다. 필요하신분들은 재무제표 관련해서 좀 더 많은 자료를 찾으실 수 있을 겁니다.

 

감사합니다.