옆집 재력가

배당성장의 주식에 있어서는, 배당 귀족은 "작물의 꽃"입니다. 이들은 S&P 500지수의 주식으로 25년 이상 연속 배당증가세를 보이고 있습니다.

동시에, 부동산 투자 신탁사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 배당 귀족들에게는 자연스러운 것으로 보입니다. REIT는 수익의 90% 이상을 주주에게 분배해야 하며, 이는 시간이 지남에 따라 수익이 증가한다면 자산 클래스의 꾸준한 배당 증가로 이어집니다.



그러나 배당 귀족 명단에는 단 한 명의 REIT만이 있습니다. FRT(Federal Realty Investment Trust)입니다. 배당귀족지수에 상대적으로 리츠가 부족한 이유는 주로 리츠에 대한 높은 지급요건 때문입니다. 소득의 대부분이 분배되고 있을 때, 이것은 오류의 여지를 거의 남기지 않기 때문에 매년 배당금을 증가시키기는 어렵습니다.

Federal Realty는 특히 REIT에 대해 매우 인상적인 배당 경력을 가지고 있습니다. Federal Realty는 50년 이상 연속으로 배당금을 늘렸으며, 이는 또한 배당왕이기도 합니다. 이 기사는 배당 귀족과 배당 왕 목록에 있는 유일한 REIT에 대해 토론할 것입니다.

 

사업 개요

 

Federal Realty은 1962년에 설립되었습니다. REIT로서 Federal Realty의 사업 모델은 부동산을 소유하고 임대하는 것입니다. 그것은 새로운 부동산을 취득하기 위해 외부 금융뿐만 아니라 임대 수입의 상당 부분을 사용합니다. 이것은 시간이 지남에 따라 소득이 증가하는 "눈덩이" 효과를 창출하는 데 도움이 됩니다.

Federal Realty은 주로 쇼핑 센터를 소유하고 있습니다. 하지만 소매, 아파트, 콘도 등 다목적 부동산 재개발에도 운영됩니다. 그 포트폴리오는 테넌트 기반 측면에서 매우 다양합니다. 포트폴리오의 9%를 초과하는 개별 산업은 없으며 3%를 초과하는 단일 테넌트는 없습니다. Federal Realty는 고품질의 테넌트 포트폴리오를 보유하고 있습니다.

 

Federal Realty Investment Trust(FRT)   Investor Presentation

 

Federal Realty의 소매 포트폴리오는 평균 기본 임대료 면에서 업계 어느 곳에도 뒤지지 않으며, 104개의 부동산으로 구성되어 있습니다. Federal Realty의 약 94%가 최근 분기 기준으로 임대되었으며 이는 최근 결과와 일치합니다.

 

Federal Realty Investment Trust(FRT)   Investor Presentation

 

그것의 재산은 지리적으로 동부와 서부 해안에 집중되어 있고, 그 신탁은 현재 마이애미와 시카고에 부동산을 가지고 있습니다. 주요 시장은 워싱턴, D.C., 뉴욕, 필라델피아, 보스턴, 샌프란시스코, 로스엔젤레스이다.

신탁의 투자 전략은 상업용 부동산과 주거용 부동산에 대한 수요가 높은 인구 밀도가 높고 부유한 공동체를 추구하는 것입니다. 이러한 전략은 지난 몇 년 동안 강력한 성장을 촉진했습니다.

 

 

 

 

성장 전망

 

Federal Realty의 성장은 새로운 부동산에서 비롯되고 임대료는 증가합니다. 2018년 Federal Realty는 8.5%의 강력한 운영 자금(즉, FFO, 주당 성장)을 창출하여 2017년 성장세를 개선했습니다. 올해, 우리는 낮은 1자릿수에서 훨씬 더 많은 저음속 성장을 기대하고 있습니다.

2009년 이후, Federal Realty은 평균적으로 연간 5%를 조금 넘는 재무부채를 늘렸습니다. 이는 신뢰에 대한 우리의 예상 성장률과 더 부합합니다.

 

Federal Realty Investment Trust(FRT)   Investor Presentation

 

2018년의 강력한 성장 반등은 올해 물적으로 둔화될 것이며, FFO는 2019년에 주당 6.38달러로 2018년보다 약 2% 높을 것으로 예상됩니다. Federal Realty의 입주율은 약간 하락했지만, 수년간 그랬듯이 개발과 가격 상승으로 간신히 상쇄했습니다.

최근 임대 활동이 기존 포트폴리오의 부동산보다 높은 평균 임대료로 마무리되고 있어 향후 임대수익이 증가할 것이라는 좋은 신호이다. 사실, 연방 부동산은 수십 년 동안 이것을 해왔기 때문에 우리는 그것이 바뀔 것이라고 기대할 이유가 없습니다.

2019년의 성장은 입주율이 전년 대비 94%로 다소 낮아졌지만, 임대료가 이전보다 높은 속도로 상승하고 있는 익숙한 후폭풍에 의해 가속화되고 있습니다. 이는 상당한 수준의 부동산 소득 증대로 이어지고 있으며, 이는 주당 성장(FFO)의 증가를 부채질하고 있습니다.

가장 최근 분기의 연방 부동산은 전년 동기 대비 94.9%의 비교 가능한 임대료에 대해 94.2%의 전체 임대료를 기록했습니다. 하지만, 비교할 수 있는 부동산 운영 수익은 2.1퍼센트가 증가했는데, 이는 에스컬레이션을 통해 달성된 높은 임대료율의 뒷바람을 의미합니다.

신탁은 3분기 491,414평방피트의 임대 공간에 103건의 임대 계약을 체결했으며 평균 현금 기준 롤오버 성장률은 7%였습니다. 본질적으로 이는 연방 부동산이 더 높은 임대료율로 지속적으로 포트폴리오를 재활용함으로써 임대수익과 운용수익의 개선이라는 오랜 전통을 이어가고 있다는 의미이다. 따라서 새로운 특성은 "눈덩이 효과"를 예측 가능한 미래 동안 그대로 유지해야 합니다.

신탁사는 2019년에 주당 6.30달러에서 6.46달러의 FFO를 예상하고 있습니다. 우리의 추정치는 6.38달러이며 2018년 대비 소폭의 성장세를 보일 것입니다.

 

 

 

 

타사와의 경쟁 우위 & 경기 침체에서의 성과

 

REIT가 경쟁 우위를 확보하는 한 가지 방법은 최고 품질의 포트폴리오에 투자하는 것입니다. Federal Realty는 수요가 공급을 초과하는 부유한 지역에 집중함으로써 이 일을 해왔습니다. 이는 또한 시간이 지남에 따라 현금 기반 롤오버 성장을 지속적으로 증대시킬 수 있는 방법입니다. 이 회사는 가장 바람직한 영역에 부동산을 소유하고 있으며 테넌트는 최상의 소비자에게 접근하기 위해 기꺼이 더 많은 비용을 지불할 것입니다.

Federal Realty는 높은 입주율과 시간이 지남에 따라 임대료를 인상할 수 있는 능력 등 유리한 경제적 배경에서 이익을 얻습니다.

연방 부동산의 또 다른 경쟁 우위는 강력한 대차대조표이다. 신탁사의 무담보채무 상위권은 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 신용등급이 A-로 견고하게 투자등급이 매겨져 있으며, 리츠에 대한 높은 등급입니다. 실제로, 연방 부동산도 그 중 하나이며, "A" 등급을 받은 리츠는 5개뿐이다.

강력한 대차대조표는 차입 비용을 낮게 유지하는 데 도움이 되며, 이는 REIT 비즈니스 모델에 매우 중요합니다.

이러한 경쟁력으로 인해 연방 부동산은 지난 경기 침체기에 좋은 실적을 거둘 수 있었습니다. 대공황 중 연방 부동산의 재무 책임자는 다음과 같습니다.

  • 2007년 FFO 주당 3.63달러

  • 2008년 FFO 주당 $3.87 (6.6% 증가)

  • 2009년 FFO는 주당 3.87달러(보합)

  • 2010년 FFO는 주당 3.88달러(0.3% 증가)

  • 2011년 FFO 주당 $4.00(3% 증가)

FFO는 불황의 매해 동안 꾸준하거나 증가하였습니다. 이것은 놀라운 성과이며, 비즈니스의 강점을 말해줍니다. 우리는 연방 부동산이 다음 경기 침체기에 잘 버틸 것으로 기대하지만, 그러한 기간 동안 성장세는 확실히 둔화될 것이라는 점에 주목합니다. Federal Realty는 강력한 대차대조표 덕분에 향후 성장을 위해 다음 경기 침체기에 순 취득자가 될 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

밸류에이션 & 기대 수익

 

연방부동산 주식은 2019년 주당 FFO 6.38달러를 기준으로 가격 대비 FFO 비율이 20.6달러입니다. 투자자들은 이것을 가격 대비 수익률과 비슷하다고 생각할 수 있습니다.

평가 기준으로 볼 때 연방 부동산은 약간 저평가된 것으로 보입니다. 신탁은 일반적으로 20배 초반의 가격 대비 FFO 비율과 거래되어 왔으며, 우리는 다시 그렇게 될 것으로 예상합니다. 만약 주가가 22배의 예상 공정가치로 되돌아간다면, 연간 총 수익률에 1%의 순풍을 제공할 것입니다. Federal Realty는 2019년 거래의 상당 부분을 주당 130달러 정도로 지출했는데, 이는 우리의 공정가치 추정치인 140달러에도 못 미치는 금액입니다.

따라서, 향후 수익률은 대략적으로 FFO 증가, 가치평가 확대, 배당금의 혼합으로 구성될 것입니다. 이 시나리오에서 총 수익률은 연간 9~10%에 달할 것입니다. 신뢰는 비즈니스의 성장을 보는 동시에 높은 가치로 인한 약간의 후폭풍을 경험할 수 있기 때문입니다.

현재 3.1%의 배당수익률은 REIT의 낮은 수익률입니다. 그러나 연방 부동산은 강력한 배당 증가와 흠잡을 데 없는 실적을 통해 이를 만회할 수 있도록 지원합니다.

 

Federal Realty Investment Trust(FRT)   Investor Presentation

 

최근 수년간 지속되는 2019년 3% 추가 인상 등 52년 연속 배당을 늘렸습니다.

그리고, 그 신뢰는 지속적으로 높은 비율로 그것의 배당을 증가시켰습니다. Federal Realty에 따르면, 52년 연속 배당 증가율 7%를 유지하고 있습니다. Federal Realty가 분배에 있어 주당 FFO를 적게 지불한 결과 최근 몇 년 동안 성장이 둔화되었습니다. 신뢰는 보너스 증가율이 오르락내리락했지만 항상 더 높게 움직여서 향후 성장률이 과거 수준으로 돌아올 것으로 기대합니다.

배당금은 상당히 안정되어 보입니다. Federal Realty는 올해 FFO의 약 64%의 지급 비율을 가지고 있으며, 에 대한 채무 상환 비율을 가지고 있습니다. EBITDA 비율은 5.3으로, 2018년에 비해 약간 개선된 수치이지만, 이 수치는 2년 동안 거의 변화가 없었다.

5.5% 예상 FFO 증가율, 3.1%의 배당수익률, 그리고 평가변화에 따른 약간의 긍정적인 상승이 복합적으로 작용하여 2024년까지 연간 총 예상수익률이 9~10%가 됩니다.

 

 

 

 

결론

 

투자자들은 배당금을 받기 위해 리츠로 몰려들는데, 자산계급 전반에서 수익률이 높은 만큼 이들이 왜 소득 투자자들에게 인기가 많은지 쉽게 알 수 있습니다.

Federal Realty는 특히 REIT의 높은 배당수익률을 가지고 있지 않습니다. 왜냐하면 그 주식은 비교적 높은 가치 평가를 위해 지속적으로 거래되기 때문입니다. 하지만, 질 좋은 기업들은 평균 이상의 가치를 자랑하는 경향이 있습니다. 지금 당장 높은 수입을 얻는 데만 관심이 있는 투자자들은 연방 부동산에 감명을 받지 못할 수도 있습니다.

그렇긴 하지만, 배당 성장 투자자들에게는 강력한 선택이고, 우리는 주식의 가치와 성장, 그리고 수익률 때문에 주식을 매수라고 평가합니다.

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비밀글모드

  1. 분석 잘 봤습니다.
    2020.08.11 09:45 신고
    • 기업 전반적인 내용이고

      실제 재무제표 관련 글도 올려야하는데

      시간이 잘 안나네용;;;
      2020.08.11 10:08 신고