2021년 미국 리츠(REITs) TOP 7 종목 분석 및 추천

부동산 투자 신탁(줄여서 REITs)은 의미 있는 포트폴리오 소득을 창출하기 위한 환상적인 증권이 될 수 있습니다. REIT는 일반적으로 평균 주식보다 높은 배당 수익률을 제공합니다.

현재 S&P 500 지수의 평균 수익률은 2% 미만이지만 배당 수익률이 5% 이상인 리츠는 비교적 찾기 쉽습니다.

미국 리츠(REITs) TOP 7

다음 다운로드 가능한 REIT 목록에는 미국 부동산 투자 신탁의 포괄적인 목록과 함께 다음을 포함한 중요한 지표가 포함되어 있습니다.

• 주가
• 배당수익률
• 시가 총액
• 5년 베타

다운로드 가능한 모든 REIT의 Excel 시트 외에도 이 기사에서는 소득 투자자가 이 자산 클래스에 특히 세심한 주의를 기울여야 하는 이유에 대해 설명합니다. 그리고 오늘 상위 7개 REIT도 포함됩니다.

 

 

 

 

 

 

목차

다운로드 가능한 전체 Excel 스프레드시트 외에도 이 기사에서는 Sure Analysis Research Database의 예상 총 수익을 사용하여 순위가 매겨진 오늘의 상위 7개 REIT를 다룹니다.

목록은 비즈니스 모델 강도, 성장 잠재력 및 부채 수준 분석에 대한 정성적 평가를 기반으로 더욱 좁혀집니다. 상위 7개 목록은 5년 예상 총 수익률에 따라 가장 낮은 것부터 가장 높은 순으로 순위가 매겨집니다.

아래의 목차는 쉽게 탐색할 수 있도록 합니다.

• REIT 목록을 사용하는 방법
• 리츠에 투자하는 이유
• REIT 재무 지표
• The Top 7 REITs Today

#7: Omega Healthcare Investors (OHI)
#6: Innovative Industrial Properties (IIPR)
#5: W.P. Carey (WPC)
#4: STAG Industrial (STAG)
#3: SL Green Realty (SLG)
#2: Essex Property Trust (ESS)
#1: Realty Income (O)

 

 

 

 

리츠에 투자하는 이유

REITs는 의도적으로 소득을 창출하려는 투자자들에게 환상적인 자산군입니다. 따라서 이러한 증권에 투자하는 주요 이점 중 하나는 높은 배당 수익률입니다.

현재 REIT의 높은 배당수익률은 이례적인 일이 아닙니다. 사실, 이 자산군은 수십 년 동안 S&P 500보다 더 높은 배당 수익률로 거래되었습니다.

REITs의 높은 배당 수익률은 부동산 투자 신탁으로 사업을 하는 규제적 의미 때문입니다. REIT로 상장하는 대가로 이러한 신탁은 순수익의 최소 90%를 단위 보유자에게 배당금으로 지급해야 합니다(REIT는 주식이 아닌 단위로 거래됨).

때때로 REIT에 대한 지불금 비율이 90% 미만인 것을 볼 수 있으며, 이는 REIT 지불금 ​​비율의 분모에서 순이익이 아닌 운영 자금을 사용하기 때문일 수 있습니다(나중에 자세히 설명).

REITs의 높은 지불금 비율은 (배당 수익률이 높더라도) 동료들에 비해 열등한 총 수익 성과를 초래할 것이라고 생각할 수 있습니다.

그렇지 않습니다. 지수를 집계하고 추적하는 MSCI에 따르면, MSCI US REIT 지수는 1994년 12월 30일 이후 매년 10.6%의 총 연간 수익을 창출했습니다. 또한 같은 기간 미국 시장의 대규모, 중간 및 소규모 자본 부문을 추적하는 상위 지수인 MSCI USA Investable Market Index(IMI)를 연간 약 60 베이시스 포인트 차이로 앞섰습니다.

 

 

 

 

 

REITs 재무 지표

REITs는 독특한 비즈니스 모델을 운영합니다. 대다수의 다른 비즈니스 유형보다 주로 수명이 긴 자산의 소유권에 관여합니다. 회계 관점에서 이는 REIT가 상당한 비현금 감가상각비와 상각비를 발생시킨다는 것을 의미합니다.

이것이 REITs의 수익에 어떤 영향을 미칩니까?

감가상각비 및 상각비는 회사의 순이익을 감소시킵니다. 즉, 현금 흐름에 따라 배당금이 안전하더라도 REIT의 배당금이 순이익보다 높을 때가 있습니다.

재무 성과와 배당금 안전성에 대한 더 나은 감각을 제공하기 위해 REIT는 결국 운영 또는 FFO에서 재무 지표 펀드를 개발했습니다. 수익과 마찬가지로 FFO는 단위당 기준으로 보고될 수 있으며 FFO/단위는 REIT의 주당 순이익과 대략적으로 동일합니다.

FFO는 순이익을 취하고 REIT의 배당금 지불 능력을 인위적으로 손상시키는 것으로 보이는 다양한 비현금 요금을 다시 추가하여 결정됩니다.

FFO가 계산되는 방법의 예를 보려면 가장 크고 가장 인기 있는 REIT 증권 중 하나인 Realty Income(O)의 다음 순이익 대 FFO 조정을 고려하십시오.

출처: 부동산 소득 연차 보고서

2020년 순이익은 3억 9,500만 달러인 반면 주주가 사용할 수 있는 FFO는 11억 달러 이상으로 두 지표 사이에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감가상각 및 상각이 부동산 투자 신탁의 GAAP 재무 성과에 미칠 수 있는 지대한 영향을 보여줍니다.

오늘의 상위 7개 리츠

아래에서 우리는 질적 강점과 총 수익 잠재력을 기반으로 오늘날 상위 7개 REIT를 선정했습니다. 이 주식은 향후 5년 동안 긍정적인 기대 수익률과 높은 배당 수익률을 제공하여 소득 투자자에게 매력적입니다.

특히 REIT에 큰 영향을 미쳤기 때문에 코로나바이러스 위기 동안 투자자가 고려해야 하는 배당 지속 가능성이 더욱 강조되었습니다. 주식은 미래 성장 가능성, 현재 배당 수익률, 배당 안전성과 같은 질적 및 양적 요소의 조합을 기반으로 매력도 순으로 나열됩니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #7: Omega Healthcare Investors (OHI)

• Dividend Yield: 7.1%

Omega Healthcare Investors는 최고의 전문 간호 중심 의료 REIT 중 하나입니다. 또한 연간 수익의 약 20%를 노인 주택 개발에서 창출합니다. 회사의 세 가지 주요 판매 포인트는 재무, 포트폴리오 및 관리 강점입니다. 특히 Omega는 전문 간호 시설의 선두 주자입니다.

Source:   Investor Presentation

OHI는 최근 코로나바이러스 전염병에 맞서 회복력을 보여준 1분기 실적을 보고했습니다. 주당 조정 FFO는 전년 대비 7.6% 증가했습니다. Omega는 해당 분기에 계약상 임대료 및 모기지 지불액의 99% 이상을 회수했습니다.

포트폴리오는 유리한 단기 공급 및 수요 전망으로부터 이익을 얻습니다. 또한 다가오는 리스 만료 또는 리스 갱신 위험이 없으며 강력한 지리적 및 운영자 다양화(40개 주 및 영국에 걸쳐 71개 운영자)를 즐깁니다. Omega는 또한 BBB-의 투자 등급 신용 등급을 가지고 있습니다.

인수는 회사의 성장을 가속화하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어 Omega는 2021년 1분기에 인수에 5억 9,500만 달러를 투자했습니다.

미국 의료 시스템의 미래에 대한 불확실성이 남아 있고 일부 임차인이 재정적으로 강력하지 않지만, 회사가 높은 배당 수익률과 함께 성장하는 의료 부문에 대한 노출은 주식을 경기 침체에 강한 매수로 만듭니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #6: Innovative Industrial Properties (IIPR)

• Dividend Yield: 2.7%

Innovative Industrial Properties, Inc.는 마리화나 재배 및 생산에 사용되는 자산을 소유하는 데 독점적으로 초점을 맞춘 일회용 "특수 REIT"입니다. 업계가 법적 전환 중이기 때문에 마리화나 사업에 종사하는 기업이 사용할 수 있는 자본에 제약이 있습니다.

7월 6일 현재 Innovative Industrial Properties는 18개 주에서 약 660만 평방피트에 해당하는 72개의 부동산을 소유하고 있으며, 16년 이상의 가중 평균 잔여 임대 기간으로 100% 임대되었습니다.

미국에서 유일하게 공개적으로 거래되는 마리화나 REIT로서 운 좋은 지위를 갖는 것은 놀라운 수익과 성장으로 이어졌습니다.

Source:   Investor Presentation

2021년 1분기 매출은 전년 동기 대비 2배 이상 증가했습니다. 조정 운영 자금(AFFO)은 전년 대비 31.2% 증가했습니다.

IIPR의 성장은 더 높은 배당금으로도 이어졌습니다. 2020년 IIPR은 2019년보다 58% 증가한 주당 총 $4.47의 배당금을 발표했습니다. 회사는 3월 15일 배당금을 다시 6.5% 인상했습니다. IIPR의 수익률은 현재 2.7%입니다.

IIPR은 변동성과 대마초 산업의 초기 단계로 인해 고위험, 고수익 REIT입니다. 그러나 장기적으로 주주들에게 큰 보상을 줄 수 있는 성장 잠재력은 주목할 만하다. IIPR은 확실히 안정성보다 성장을 추구하는 REIT 투자자를 대상으로 하며 투자자는 앞으로 회사의 재무 보고서를 면밀히 모니터링해야 합니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #5: W.P. Carey (WPC)

• Dividend Yield: 5.3%

W.P. Carey는 부동산 소유와 투자 관리의 두 부문을 운영하는 상업용 부동산 중심 REIT입니다. REIT는 미국과 북유럽 및 서유럽 전역에서 순 임대 기준으로 1,200개 이상의 단일 임차인 부동산을 운영하고 있습니다. 자산 관리 사업의 운용자산은 약 28억 달러입니다.

W.P. Carey는 다양한 산업 그룹에 걸쳐 매우 다양한 부동산 자산 포트폴리오를 보유하고 있습니다.

Source:   Investor Presentation

2021년 1분기 매출은 전년 동기 대비 0.7% 증가한 3억 1120만 달러를 기록했다. 포트폴리오 점유율은 98.3%였습니다. 2021년 1분기 AFFO는 희석 주당 1.22달러로 전년 동기 대비 2.4% 하락했습니다. W.P. Carey는 또한 연간 가이던스를 업데이트했으며 현재 희석 주당 $4.87에서 $4.97 사이의 AFFO를 예상합니다. 우리는 앞으로 3.5%의 FFO 주당 성장률을 예상합니다.

W. P. Carey는 2009년과 2019년 사이에 연간 6%의 비율로 주당 FFO 성장률을 창출했으며 이는 부동산 투자 신탁의 매우 견고한 성장률이었습니다. WP Carey의 주당 FFO 성장률이 2014년과 2018년 사이에 평균 3%에 불과했기 때문에 성장률은 수년에 걸쳐 둔화되었습니다. 그럼에도 불구하고 이것은 괜찮은 성장률이며 3%의 유사한 성장률을 기대합니다. 앞으로 매년 4%.

성장은 새로운 부동산에 대한 투자에 의해 촉진됩니다. 2012년부터 REIT는 전체 REIT를 구매하거나 단일 자산/포트폴리오 구매를 통해 새로운 자산에 100억 달러 이상을 투자했습니다. 또한, 사업의 방어적 성격과 과거 경기 침체 동안의 강력한 성과로 인해 W.P. 캐리는 코로나바이러스 위기를 헤쳐 나갈 것입니다.

W.P. Carey는 Standard & Poor's의 투자 등급 신용 등급이 BBB입니다. 2022년까지 만기가 상당히 낮은 수준(7억 6,800만 달러)입니다. 또한 1998년 이후 매년 배당금을 늘려 안정적인 배당 성장의 오랜 역사를 가지고 있습니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #4: STAG Industrial, Inc. (STAG)

• Dividend Yield: 3.7%

STAG Industrial은 국내 산업용 부동산 시장 전반에 걸쳐 활성화된 유일한 순수 산업 REIT입니다. 단일 테넌트 산업 자산에 중점을 두고 있으며 미국의 38개 주에 ~450개의 건물을 보유하고 있습니다.

최신 데이터에 따르면 세입자의 55%는 공개적으로 평가되고 세입자의 33%는 "투자 등급"으로 평가됩니다. 회사는 일반적으로 위험을 줄이기 위해 기존 임차인과 비즈니스를 수행합니다. 또한 위험을 더욱 줄이기 위해 광범위한 지리적 및 임차인 다각화를 추구합니다.

STAG는 전자 상거래 자산에 대한 회사의 노출로 인해 추가적인 이점이 있으며, 이를 통해 부동산의 주요 성장 부문에 액세스할 수 있습니다.

Source:   Investor Presentation

2021년 1분기에 STAG는 주당 핵심 FFO를 전년 대비 4.3% 성장시켰습니다. 2021년 1분기 7,980만 달러의 핵심 FFO는 전년 동기의 7,060만 달러에서 13% 증가했습니다.

STAG Industrial은 전염병으로 인한 경기 침체로 인해 역풍에 직면하고 있습니다. 그러나 REIT에 대한 전염병의 영향은 임차인의 높은 신용 프로필 덕분에 지금까지 제한적이었습니다. REIT가 2020년 기본 임대료의 99.6%를 회수했다는 점은 주목할 만합니다.

코로나바이러스는 해운과 더 나아가 산업 REIT 부문에 피해를 입혔습니다. 더욱이 산업 부문은 일반적으로 상당히 순환적이어서 경기 침체 동안 어려움을 겪습니다. 그러나 STAG는 시장 상황에 관계없이 포트폴리오와 현금 흐름을 계속 성장시킬 수 있는 자본 프로젝트에 투자합니다. 또한 대상 유니버스에서 자산의 ~0.5%만 소유하여 엄청난 성장의 활주로를 제공합니다.

이 회사는 최근 투자자들에게 연간 기본 임대료의 1%에 해당하는 임대료 경감을 요청한 세입자에게 알렸는데, 이는 STAG가 코로나바이러스 위기 동안 비교적 잘 버티고 있음을 나타내는 유망한 수치입니다. 회사는 또한 이 불확실한 환경에서 현금을 보존하기 위해 인수를 중단했습니다.

지금까지 STAG의 주요 재무 지표는 잘 유지되고 있습니다. 높은 점유 및 임대료 징수는 회사 배당금 지급의 지속 가능성에 대한 좋은 징조입니다. STAG는 매력적인 3.7%의 수익률을 보입니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #3: SL Green Realty (SLG)

• Dividend Yield: 4.5%

SL Green은 Manhattan 상업용 부동산의 취득, 관리 및 가치 극대화에 중점을 둔 통합 REIT입니다. 맨해튼에서 가장 큰 사무실 건물주이며 현재 총 3,800만 평방피트에 달하는 84개의 건물을 소유하고 있습니다.

Source:   Investor Presentation

4월 말, SLG는 2021 회계연도 1분기 재무 결과를 보고했습니다. 전분기 대비 94.2% 주당 운영 자금(FFO)은 주로 자산 매각으로 인해 전년도 분기 대비 2.08달러에서 1.73달러로 -17% 감소했습니다.

SLG는 경기 침체를 초래하여 SLG의 임차인인 여러 회사에 피해를 입힌 코로나바이러스 위기의 영향을 크게 받았습니다. 그러나 SLG는 세계에서 가장 인기 있는 상업 지역 중 하나인 맨해튼의 안정적인 임대료 상승으로 이익을 얻습니다. REIT는 매력적인 부동산을 확보하고 기존 부동산의 임대료를 인상하여 성장을 추구합니다. 또한 안정적인 현금 흐름을 확보하기 위해 임차인과 다년 계약(7~15년)을 체결합니다.

팬데믹이 비즈니스에 미치는 영향으로 인해 올해 운영 자금이 비틀거렸지만 상당히 회복력을 유지하고 있습니다. 우리는 SLG가 향후 5년 동안 주당 평균 3.0%의 비율로 운영 자금을 늘릴 것으로 예상합니다.

재무 건전성 덕분에 REIT는 진행중인 위기를 견디고 전염병이 진정될 때마다 더 강해질 수 있습니다. 또한 2021년에 예상되는 56%의 건강한 지불금 비율로 잘 덮인 배당금을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #2: Essex Property Trust (ESS)

• Dividend Yield: 2.6%

Essex Property Trust는 아파트 커뮤니티 및 기타 일부 부동산의 개발, 재개발, 관리 및 인수에 관여하는 서부 해안 다가구 주거 부동산에 투자합니다.

Essex의 순 영업 수입의 약 83%는 캘리포니아에서 발생하고 나머지 17%는 시애틀에서 발생합니다. Essex는 60,000개 이상의 아파트로 구성된 246개 아파트 커뮤니티에 대한 소유권을 보유하고 있습니다.

Source:   Investor Presentation

2021년 4월 27일 Essex는 1분기 실적을 보고했습니다. 희석 주당 핵심 FFO는 1분기 동안 12% 감소한 $3.07입니다. 동일 부동산 총 수익은 2020년 1분기보다 8.1%, 동일 부동산 순 영업 이익은 12.3% 감소했습니다. 분기 동안 3개의 아파트 커뮤니티가 2억 7,550만 달러의 계약 가격에 판매되었습니다. 회사는 또한 2028년 만기 7년 만기 선순위 무담보 채권 4억 5천만 달러를 발행했습니다. 한편, Essex는 $11.86에서 $12.46 범위에서 핵심 FFO 가이던스를 위한 연간 가이던스를 재확인했습니다.

우리는 향후 5년 동안 주당 FFO가 연간 ~4% 성장할 것으로 예상합니다. 성장은 Essex의 지리적 초점의 유리한 경제에서 올 것입니다. 미국 서부 해안은 경제 생산량이 높고(캘리포니아와 워싱턴을 합치면 GDP가 세계에서 5번째로 높음) 공급이 제한적입니다.

Essex Property Trust는 강력한 서해안 부동산 시장을 기반으로 수십 년 동안 인상적인 성장을 이루었습니다. 우리는 Essex가 부동산을 소유하고 있는 최고의 위치로 인해 빠르게 반등할 것으로 기대합니다. 강력한 대차 대조표는 또한 회사가 성장 목표를 달성하는 데 도움이 됩니다. 신탁은 REIT에 대해 높은 견고한 BBB+ 신용 등급을 가지고 있습니다.

배당수익률은 2.6%로 27년 연속 배당금을 늘려 배당귀족 독점 명단에 이름을 올렸다. 가장 최근 배당금 인상은 2021년 2월에 0.6% 인상되었습니다.

따라서 Essex는 연간 증가의 오랜 배당 이력과 성장 잠재력으로 인해 목록에서 높은 위치를 차지합니다. 또한 매우 높은 수준의 배당 안전성을 가지고 있습니다.

 

 

 

 

 

Top REIT #1: Realty Income (O)

• Dividend Yield: 4.1%

Realty Income은 6,500개 이상의 부동산을 소유하고 있는 소매 중심의 REIT입니다. Realty Income은 보다 광범위한 소매 개발(예: 쇼핑몰)의 일부가 아니라 독립형 부동산인 소매 부동산을 소유하고 있습니다. 이는 해당 부동산이 정부 서비스, 의료 서비스 및 엔터테인먼트를 포함한 다양한 세입자에게 실행 가능함을 의미합니다.

Realty Income은 시가 총액이 240억 달러 이상인 대형주입니다.

회사의 배당금 지급 및 증가의 오랜 역사는 고품질 비즈니스 모델과 다양한 자산 포트폴리오 덕분입니다.

Source:   Investor Presentation

가장 최근 분기에 Realty Income은 수익과 주당 FFO 모두에서 애널리스트 추정치를 능가했습니다. 매출은 부동산 취득과 임대료 인상으로 지난해 같은 분기보다 6.8% 증가했다. 조정된 주당 FFO는 더 많은 주식 수로 인해 2.2% 감소했습니다.

회사의 인수 파이프라인이 탄탄하기 때문에 미래 성장 가능성은 여전히 ​​높습니다. 지난 분기 Realty Income은 영국 부동산에 4억 300만 달러를 포함하여 개발 또는 확장 중인 부동산 및 부동산에 10억 3000만 달러를 투자했습니다.

Realty Income은 다른 월간 배당주 중 타의 추종을 불허하는 매우 인상적인 배당 이력으로 인해 목록에서 1위를 차지했습니다. Realty Income은 중단 없이 600회 이상의 연속 월 배당금 지급을 선언했으며 1994년 최초 공모 이후 배당금을 100배 이상 늘렸습니다. Essex와 마찬가지로 Realty Income은 Dividend Aristocrats의 일원입니다.

12월에 Realty Income은 배당금을 0.2% 인상하여 2020년 총 배당금 성장률을 ~3%로 높였습니다. 배당금 지급 및 증가에 대한 회사의 오랜 역사는 고품질 비즈니스 모델과 다양한 자산 포트폴리오 덕분입니다. 이러한 특성으로 인해 배당 수익률, 배당 성장 및 배당 안전성의 조합을 찾는 투자자에게 가장 매력적인 REIT가 됩니다.

 

 

 

 

 

결론

전체 REIT 스프레드시트 목록에는 공개적으로 거래되는 모든 부동산 투자 신탁 목록이 포함되어 있습니다.

그러나 이 데이터베이스가 공정하거나 더 나은 가격으로 거래되는 고품질 배당주를 찾을 수 있는 유일한 장소는 아닙니다. 사실 우량 배당주를 찾는 가장 좋은 방법 중 하나는 배당금이 꾸준히 증가해 온 오랜 역사를 가진 주식을 찾는 것이다. 많은 시장 주기를 통해 지불금을 인상한 회사는 앞으로도 오랫동안 계속 그렇게 할 가능성이 높습니다.

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